饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管部门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合发布了关于(yú)规范房地产(chǎn)经纪服(fú)务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构(gòu)存在利(lì)用(yòng)房源(yuán)客源优势收取(qǔ)过高费用、未明(míng)码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客户个人信(xìn)息等(děng)问(wèn)题，加重(zhòng)交易当(dāng)事(shì)人负担(dān)、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内(nèi)容、合(hé)理确定经纪(jì)服务收(shōu)费、严(yán)格(gé)实行明码标价等十方面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席分析师(shī)张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发展，一(yī)二线城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依赖中(zhōng)介居(jū)间(jiān)成交，房(fáng)地产(chǎn)调(diào)控(kòng)重心(xīn)逐渐从开(kāi)发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房(fáng)政(zhèng)策研(yán)究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对居民来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房交易成(chéng)本(běn)较高(gāo)、交易周期(qī)较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通(tōng)过中介来(lái)完(wán)成。但很多中介利(lì)用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外(wài)的负(fù)担，而且(qiě)这些服务(wù)事(shì)项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括经纪服务在内的(de)相(xiāng)关(guān)市场(chǎng)交(jiāo)易行为(wèi)及其主体进(jìn)行规范和(hé)秩序整顿，是房(fáng)地(dì)产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项(xiàng)工作的(de)意(yì)义更大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来(lái)对房地产经纪服(fú)务(wù)行(xíng)业关(guān)注(zhù)最(zuì)多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部(bù)门主要监(jiān)管(guǎn)的(de)重(zhòng)点，将是(shì)对房(fáng)地产经纪服(fú)务收费(fèi)及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市，二手房(fáng)屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两部(bù)门在此次意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓励(lì)按照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价。引导由交易双(shuāng)方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国(guó)家(jiā)计委建设部下发(fā)的《关于(yú)房地产(chǎn)中介(jiè)服务收费(fèi)的(de)通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年(nián)更新后(hòu)的收(shōu)费标准，即根据(jù)这样(yàng)的规定(dìng)：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经(jīng)交(jiāo)易各方协商(shāng)同(tóng)意，可(kě)在规定的收费标(biāo)准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费多少由(yóu)各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实(shí)际收取费用过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未(wèi)明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务(wù)过程中对收费(fèi)标准进(jìn)行明码标价即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结(jié)合房(fáng)屋价值(zhí)及工资标准，综合计算(suàn)出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗题(tí)，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端(duān)等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服(fú)务内(nèi)容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房(fáng)地产经(jīng)纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清(qīng)单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费(fèi)金(jīn)额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)部门将会同市场监(jiān)管等部门(mén)采取约谈等综合(hé)措施(shī)进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费等违反价格和反垄断法律法规(guī)的行为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违(wéi)规信息(xī)，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要依法依(yī)规纳(nà)入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)，是否意味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实(shí)行分档(dàng)定价，合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅(燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗zhái)和普宅本来(lái)收费就不同，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加上(shàng)经纪服务(wù)费用对市(shì)场(chǎng)的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出(chū)的(de)意(yì)见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未来(lái)如何具体认定(dìng)其(qí)中的(de)细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规(guī)范化，有利(lì)于行业健康发(fā)展。同时，由于二手房很多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押(yā)、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服(fú)务(wù)行业的专业性提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买(mǎi)卖(mài)过程中，原本(běn)应该由上下家各支付一(yī)半(bàn)的中(zhōng)介(jiè)费，但(dàn)在一些热点城(chéng)市的(de)二手房交易过程(chéng)中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购房(fáng)者来承(chéng)担。即使一些房东(dōng)愿意(yì)承担中介费，这(zhè)部分费(fèi)用也(yě)可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况，一些房产中(zhōng)介公(gōng)司将其(qí)视为向(xiàng)购房者单边收费的(de)行(xíng)为(wèi)。部分中介公(gōng)司可(kě)能会利用其支配地位，在(zài)原先经纪服(fú)务收费的(de)基(jī)础上，再次(cì)向房东收取(qǔ)费用，而这(zhè)部分费用(yòng)，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅有利(lì)于(yú)提高交易(yì)中操作的透明(míng)度，也有利(lì)于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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