导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调(diào)查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三(sān)成都是流动人口，流动人口会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步(bù)入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不足，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产大分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然(rán)存(cún)在(zài)不足？可(kě)惜(xī)由于住宅(zhái)存量(liàng)数据(jù)并未公布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)了？据此判断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了(le)中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似(shì)意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国(guó)居民户均住(zhù)宅(zhái)数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国(guó)存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年(nián)期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估(gū)算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了(le)户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意(yì)味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本(běn)的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高(gāo)工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套房，在(zài)高房价(jià)的大城(chéng)市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪(jì)修(xiū)建的(de)老旧小区很难(nán)满足(zú)现代生活需(xū)求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地(dì)产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均(jūn)可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会(huì)更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(抓蚯蚓真的能赚钱吗lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国(guó)未来城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)需求(qiú)主要(yào)来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购(gòu)房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明(míng)显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发(fā)展带来的(de)新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆(chāi)迁(qiān)改建最多(duō)。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与抓蚯蚓真的能赚钱吗家(jiā)庭住(zhù)宅建造时(shí)间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住(zhù)宅的占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中(zh抓蚯蚓真的能赚钱吗ōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设(shè)施配(pèi)套差、没(méi)有(yǒu)或少(shǎo)有物业(yè)管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切(qiè)正向(xiàng)联系(xì)。随(suí)着经济发(fā)展水平(píng)的(de)提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积将(jiāng)随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足(zú)，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速(sù)可能超(chāo)预(yù)期。

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