万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷(yé)”的意外(wài)走红，让这(zhè)个(gè)位于(yú)北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同黄姓的来源和历史名人和现状，陆终到底是不是黄姓祖先债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个(gè)位(wèi)于海淀核心(xīn)区位，名(míng)校(xiào)环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目(mù)的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让项目(mù)的(de)处置(zhì)主体是中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人(rén)民币，其(qí)中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子(zi)根本没(méi)有(yǒu)网签(qiān)，也没(méi)有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京(jīng)的(de)高端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确(què)实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续(xù)的，如(rú)果(guǒ)业(yè)主没有过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻(dòng)结(jié)，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提(tí)出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开(kāi)发(fā)商(shāng)，要(yào)求退还购房款或办理(l黄姓的来源和历史名人和现状，陆终到底是不是黄姓祖先ǐ)房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了(le)购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的(de)购买房(fáng)屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其(qí)房(fáng)屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了(le)部(bù)分价款的(de)商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套(tào)房子(zi)均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是(shì)个(gè)烫(tàng)手山(shān)芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国(guó)信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达(dá)资产管理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规(guī)模，也没有很高的(de)国民(mín)知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型(xíng)知名(míng)房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它(tā)远远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少(shǎo)知(zhī)名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的(de)背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化(huà)转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国(guó)安的(de)估值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是(shì)这(zhè)样，中赫为(wèi)什么(me)又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押(yā)陆(lù)续质押，据(jù)企查(chá)查(chá)显示，目前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记(jì)录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经营状况没(méi)有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过(guò)在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安(ān)，又(yòu)如何(hé)能(néng)独善其身？

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