文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了(le)，这是对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预(yù)售制(zhì)度怎么来的(de)？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目(mù)获得(dé)政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开(kāi)发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再把烂(làn)尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要(yào)配(pèi)套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参(cān)与财税改革方案研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多(duō)数以一(yī)整(zhěng)栋(dòng)楼为(wèi)单位，需(xū)要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对(duì)这(zhè)一(yī)系(xì)列(liè)问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一(yī)经推(tuī)行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数(shù)量(liàng)有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资(zī)金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其(qí)在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建(jiàn)造(zào)和销售(shòu)，也解决了(le)制(zhì)造(zào)商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资(zī)风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成(chéng)为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了(le)核心的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国(guó)香(xiāng)港管理部(bù)门提升(shēng)了对于(yú)预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等(děng)采(cǎi)取全透明化机制，且银行的(de)责(zé)任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随(suí)着监(jiān)管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国内地面临(lín)住房需求大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发展工业化(huà)的(de)进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福(fú)利分房(fáng)制度(dù)也(yě)出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港(gǎng)预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市(shì)场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社(shè)会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的(de)两大(dà)难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目(mù)的(de)开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币(bì)化，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合(hé)中国(guó)内地的商品房预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金(jīn)压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金(jīn)或(huò)房(fáng)款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付(fù)清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到(dào)了(le)全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的资(zī)金(jīn)需(xū)求(qiú)，也(yě)提(tí)高了(le)居(jū)民(mín)居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发(fā)达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里增(zēng)长至(zhì)60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历(lì)经二十多(duō)年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地产业的快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产带动的(de)上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批(pī)发(fā)、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发(fā)投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要(yào)是因为(wèi)住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或短期(qī)不能还款等(děng)，则(zé)风险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银(yín)行将(jiāng)面(miàn)临较(jiào)大的(de)坏(huài)账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的(de)预售(shòu)监(jiān)管资(zī)金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结底(dǐ)两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目的(de)建(jiàn)安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入(rù)监管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续(xù)建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上(shàng)，在过(guò)去房地(dì)产大开发时(shí)代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户(hù)资金，是(shì)行(xíng)业(yè)“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一(yī黄山山体主要由什么岩石构成)定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付(fù)款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预(yù)付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资(zī)金(jīn)由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责(zé)任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银(yín)行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商(shāng)施(shī)工进度。开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门经审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按建造工期(qī)进度支(zhī)付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退(tuì)还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可(kě)分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁(jié)及墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账户(hù)前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根(gēn)据(jù)日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要求开发(fā)商(shāng)必须完成(chéng)定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融(róng)机构或指定保证机(jī)构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证(zhèng)或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金(jīn)证明书(shū)向金融机构(gòu)或(huò)保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由黄山山体主要由什么岩石构成(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同以及订金(jīn)返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到(dào)了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予强有力的金融工具(jù)支持(chí)。另一方(fāng)面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的(de)权益。资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第(dì黄山山体主要由什么岩石构成)三方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 黄山山体主要由什么岩石构成