导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实(shí)情(qíng)况，据(jù)此(cǐ)判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑(yí)，中(zhōng)国房(fáng)子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足(zú)，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中国住宅市(shì)场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全(quán)国总人(rén)口的近三(sān)成都是流(liú)动人口，流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新增需(xū)求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城(chéng)市的(de)新(xīn)增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前(qián)建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下(xià)房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强域板块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人(rén)人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单(dān)单(dān)从人均住宅(zhái)间数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的(de)选择(zé)。

　　（二(èr)）发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强>中国户均住宅的测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两(liǎng)大类，一(yī)类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居(jū)民(mín)住宅(zhái)相关数据(jù)有(yǒu)两(liǎng)处(chù)可(kě)以直(zhí)接公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来(lái)源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居(jū)民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们(men)就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测(cè)算得到中国(guó)存量房地(dì)产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装(zhuāng)修(xiū)的时间(jiān)，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅(fú)度(dù)的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟房地(dì)产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流(liú)入地(dì)的(de)住宅市(shì)场供不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老(l发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强ǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄(líng)至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和(hé)老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均(jūn)水平(píng)的一(yī)半(bàn)。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海(hǎi)市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要(yào)住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德(dé)国和(hé)英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产(chǎn)还会(huì)有需求么(me)？

　　我们(men)测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户(hù)户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态(tài)趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋(qū)势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展带来(lái)的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的(de)分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，资(zī)源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济(jì)带(dài)、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而(ér)出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭(tíng)希(xī)望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的(de)提高，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量(liàng)的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，这种分化(huà)不单(dān)局(jú)限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的(de)是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏(piān)低，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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