OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今(jīn)，二级(jí)市(shì)场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一(yī)，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权(quán)益(yì)人相关负(fù)责人也(yě)表示，近期(qī)已同步启动(dòng)了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大(dà)厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，浦东新(xīn)区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波(bō)动较(jiào)大，但其实(shí)不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技的事件继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开(kāi)始(shǐ)震荡(dàng)走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有所回升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近(jìn)几个交易日二(èr)级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有(yǒu)不同(tóng)程度下跌(diē)，8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大(dà)园项目出(chū)租率(lǜ)有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发(fā)事件，因此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士(shì)看来，尽管出(chū)于风险规(guī)避的原因(yīn)，最(zuì)近几个交(jiāo)易日场内资金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租(zū)率下(xià)跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也同时表(biǎo)示，目(mù)前随着(zhe)二(èr)级市场价(jià)格下(xià)跌(diē)，风险也得到一定释放(fàng)，但是价(jià)格涨跌会受到基本面、情毁掉一个老师最好的办法绪面等多重因素(sù)影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断(duàn)价格是不是已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅(fú)较(jiào)大，其实有些隐含收(shōu)益率(lǜ)高(gāo)的产品具备(bèi)一定(dìng)的投资(zī)价值(zhí)，很(hěn)适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴(bàn)随着经济复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如(rú)星对此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对经营现金流没有造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至得这(zhè)么急、这么深，加上(shàng)前期(qī)本身园区类资(zī)产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多(duō)大(dà)，估(gū)计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要(yào)承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益(yì)人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季报(bào)中披(pī)露(lù)的张江光大园项目出租率下降事项，一(yī)度二(èr)级市场价格出(chū)现(xiàn)回落。在随后(hòu)召(zhào)开(kāi)的业绩说明会(huì)中管理人就相(xiāng)关事项进(jìn)行了(le)解释说明，市场信心得到了一定提(tí)振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队(duì)表示了(le)对张江(jiāng)光大园项目的信心，预(yù)计(jì)签署(shǔ)意向书和合(hé)同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又(yòu)迎(yíng)来了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各(gè)方的广泛(fàn)关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始权(quán)益人相关负责人(rén)坦言，事(shì)发(fā)突然确实始料(liào)未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介(jiè)绍说，目(mù)前(qián)储备(bèi)租(zū)户还(hái)是比较丰富的，覆盖(gài)了(le)芯片测试、人工(gōng)智(zhì)能(néng)、航天(tiān)产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向面积超过了2万(wàn)方(fāng)。从意向(xiàng)储备转化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要(yào)租(zū)户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负(fù)责(zé)的态(tài)度(dù)，我们肯定(dìng)要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完(wán)成去(qù)化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有(yǒu)的(de)同区域的张江光大(dà)园项目一季度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的(de)空置(zhì)率，原始权益人(rén)有那么多储备租户，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光大(dà)园一直以来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调租和(hé)换(huàn)租都(dōu)属于(yú)正常情况，而这(zhè)次项目的大(dà)租户退租正好发生在市场活(huó)跃度的短期(qī)低点，目前(qián)市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没(méi)有得到及时修复后，张江这边也作了一定的(de)资源(yuán)调配(pèi)和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江(jiāng)光(guāng)大园项目在给租(zū)户的分隔(gé)空间、交付(fù)标准、租金水(shuǐ)平等(děng)方面也有一些(xiē)差异化，张润大厦(shà)多是(shì)两千多平的(de)大(dà)平层，楼的成新度高(gāo)一(yī)些，单价(jià)也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平(píng)的面(miàn)积为(wèi)主，还(hái)有一(yī)些独栋形态的物(wù)业。租户(hù)自身也会有诉(sù)求，也会根据自身需求和(hé)预(yù)算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一(yī)家，后续我(wǒ)们在资源共享和联合(hé)营销方面能(néng)更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述(shù)负责人补充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈(tán)及(jí)对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和展望(wàng)，相关负(fù)责人(rén)表示，张(zhāng)江(jiāng)集(jí)团和张江高(gāo)科(kē)目前(qián)在管资产(chǎn)约(yuē毁掉一个老师最好的办法)五百万(wàn)方，还有一些其(qí)他(tā)在开发的储备项目，这(zhè)些都将成为(wèi)张(zhāng)江(jiāng)REIT实现毁掉一个老师最好的办法打(dǎ)造(zào)张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我们非常重(zhòng)视(shì)张江REIT这个资(zī)本平(píng)台和(hé)它未(wèi)来的发(fā)展。”相关负责人表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容(róng)的第一步，也是至(zhì)关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和(hé)我(wǒ)们(men)在张江科(kē)学城这三(sān)十年(nián)建设发展过(guò)程中所经历(lì)的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化解当前(qián)突发(fā)事件(jiàn)的所有负面(miàn)影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期(qī)和(hé)市场的信(xìn)心。”

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