文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全(quán)国住房和(hé)城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，这是(shì)房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对(duì)购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面(miàn)不公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况(kuàng)？简单科(kē)普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆(gān)的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的(de)资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以不(bù)如借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需要配套房(fáng)企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要(yào)结(jié)合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当(dāng)期三(sān)好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发(fā)展研(yán)究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制(zhì)、房地(dì)产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切(qiè)开(kāi)，即“分(fēn)契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市民数量(liàng)有所增(zēng)加(jiā)，开发(fā)商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭(píng)借(jiè)商业直(zhí)觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务(wù)的经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即先收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的(de)钱(qián)，买家就(jiù)拥(yōng)有了自(zì)己的(de)房产。这种方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制(zhì)造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式(shì)成为当(dāng)时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观(guān)中国(guó)香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了(le)核心的(de)住房(fáng)供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动(dòng)了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进敷面膜前要擦水和乳液吗，正确的护肤顺序七步市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资(zī)金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责(zé)任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面临(lín)住(zhù)房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一(yī)导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从计划经济(jì)下的福(fú)利分(fēn)房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发(fā)商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金(jīn)和(hé)开(kāi)发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模(mó)式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国(guó)内地(dì)开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国(guó)内地的(de)商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压(yā)力(lì)，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一次(cì)性(xìng)付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的(de)按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了(le)房地产(chǎn)市(shì)场快(kuài)速发展阶段的(de)资金需求，也提(tí)高了(le)居(jū)民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地(dì)房地(dì)产行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等(děng)通(tōng)道(dào)业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良(liáng)率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者的(de)单(dān)方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和(hé)开(kāi)发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按时(shí)向(xiàng)银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资(zī)金链(liàn)断裂等(děng)一(yī)系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能(néng)还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的(de)预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预(yù)售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额(é)报价计算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购房款未(wèi)进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户、或(huò)进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房(fáng)者预(yù)付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预(yù)付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购房者支(zhī)付(fù)的房款。二(èr)是(shì)开发商为购(gòu)房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付款由第三方公证行(xíng)或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害(hài)银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，开发商或(huò)购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需(xū)支付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预(yù)约公(gōng)证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例(lì)因项目而(ér)异(yì)。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者可在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了(le)两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确(què)认无误(wù)后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相对(duì)较低，一(yī)般(bān)会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)敷面膜前要擦水和乳液吗，正确的护肤顺序七步付环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公司的检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定(dìng)价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须(xū)完成定(dìng)金保全(quán)措施(shī)才(cái)可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除(chú)定(dìng)金(jīn)外(wài)，其他预(yù)先支付的(de)购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为(wèi)房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着放出贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未放款部(bù)分(fēn)无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会(huì)存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提(tí)取(qǔ)须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政策(cè)出手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关(guān)部门(mén)直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看(kàn)，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的(de)预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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