万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今(jīn)，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱(qián)人(rén)，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都(dōu)那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的(de)抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述(shù)不(bù)良债权转让(ràng)项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国信(xìn)达(dá)北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上(shàng)都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子(zi)根(gēn)本(běn)没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容(róng)。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出(chū)去，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大(dà)佬也是万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债权回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查(chá)封，同时可(kě)以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明确(què)了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的(de)购买房屋并已(yǐ)支付(fù)全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山(shān)芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司(sī)中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知(zhī)名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目(mù)，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当(dāng)时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大(dà)型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘(mì)高端的(de)姿态杀(shā)入市场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷(hé)兰运回(huí)来的(de)灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的(de)价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对手是(shì)当时有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然(rán)已(yǐ)经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确(què)定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫(hè)集团(tuán)，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦(lún)为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实(shí)控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放(fàng)到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如果北京国(guó)安的估值(zhí)一直没变，那(nà)么中赫集团拿下(xià)北京国安，总(z3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米ǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前(qián)中赫(hè)集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出(chū)质记(jì)录。质权人包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而(ér)，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉(lā)入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入(rù)1.03亿(yì)元，净3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米(jìng)利润(rùn)-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐(lè)部资(zī)产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在(zài)持(chí)续质押手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安(ān)和(hé)中赫的(de)经(jīng)营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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