文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是(shì)对购(gòu)房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制对(duì)购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预(yù)售制(zhì)度怎么(me)来的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世(shì)界(jiè)不少国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来(lái)了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购(gòu)买期房(fáng)后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制度(dù)，以(yǐ)后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地(dì)产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地(dì)产回归(guī)实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有(yǒu)商业(yè)的本质(zhì)是向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓(xìng)安居(jū)乐业(yè)、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业(yè)健康发(fā)展的重大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结(jié)合(hé)稳(wěn)楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地(dì)产(chǎn)税、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后(hòu)来(lái)形成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而(ér)生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临(lín)时(shí)住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身(shēn)资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除(chú)了分(fēn)层(céng)出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一(yī)大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核(hé)心的(de)住房供(gōng)不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动(dòng)了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对(duì)于预售楼花制度(dù)的监管，即要(yào)求(qiú)开发商(shāng)在预售前(qián)，确(què)保地价款已经全部支付，还(hái)要证明(míng)自身有资(zī)金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资(zī)金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师行在银(yín)行开设(shè)的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透(tòu)明化机(jī)制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地(dì)面临(lín)住房(fáng)需(xū)求大和(hé)供给量(liàng)短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展工业化(huà)的(de)进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础(chǔ)等城(chéng)市化配(pèi)套(tào)问题，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住(zhù)房(fáng)市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度(dù)也出现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差(chà)等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于(yú)当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国(guó)香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一(yī)步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化(huà)的(de)住房新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合中国内地(dì)的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程为：房地(dì)产开发商(shāng)办理预售许可(kě)证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用(yòng)银(yín)行(xíng)贷款的(de)形(xíng)式一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启(qǐ)了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国(guó)家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存(cún)量从(cóng)不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内地(dì)房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国内地(dì)经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资(zī)存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市(shì)值(zhí)占股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值(zhí)与股债房市(shì)值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资(zī)本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，<分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例/strong>绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量(liàn分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例g)、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规(guī)定了开发企(qǐ)业(yè)预售(shòu)商品(pǐn)房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管(guǎn)理(lǐ)部门制定(dìng)。但(dàn)多(duō)年以来(lái)全(quán)国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目的建安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报(bào)价(jià)计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实(shí)是，不(bù)少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监(jiān)管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程(chéng)进(jìn)度(dù)所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资(zī)金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一(yī)般设(shè)有定金(jīn)或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比(bǐ)重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的(de)预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者(zhě)开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付(fù)的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开(kāi)发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发(fā)商(shāng)施工进度(dù)。开发商在房屋交付时(shí)需取得(dé)由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后发(fā)放的验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房(fáng)，房(fáng)款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)可购买期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批(pī)后(hòu)即可(kě)预售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并(bìng)进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规(guī)定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期(qī)支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖电路(lù)完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在(zài)支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定(dìng)利率，银(yín)行(xíng)按施工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房(fáng)设计(jì)了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟(gōu)通期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节内容确(què)认无误后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而(ér)超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的(de)检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资(zī)金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施(shī)”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不(bù)超房(fáng)款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日(rì)本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完成(chéng)定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或保证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可(kě)返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开(kāi)发(fā)商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按(àn)揭贷款也(yě)依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的(de)项目资金账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房(fáng)屋建设(shè)有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需(xū)和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在(zài)起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后定金保护(hù)机(jī)制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制(zhì)度。保(bǎo)修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。