近两年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含(hán)了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标的时(shí)应(yīng)了解资(zī)产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可(kě)供分配金额(é)比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持(chí)有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础设施(shī)资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资人(rén)通(tōng)过基金募集材料(liào)和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策(cè)的(de)重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益(yì)，对于长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募(mù)世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空集基础(chǔ)设施证券投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市(shì)场价格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类产品的(de)“债性(xìng)”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但不(bù)等同于债券的固(gù)定利(lì)息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资(zī)者的投资(zī)品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配(pèi)置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资债券相对(duì)高(gāo)的收益(yì)性，在有效控(kòng)制风险的(de)前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分(fēn)红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期(qī)，一定程度上影响世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空(xiǎng)了公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的(de)影(yǐng)响，投资(zī)收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票(piào)和债券回归的(de)过程(chéng)；另一方面(miàn)，基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的经营业(yè)绩(jì)相(xiāng)对(duì)经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对(duì)分(fēn)红前后基(jī)金(jīn)份额(é)净值变(biàn)化(huà)的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期(qī)投(tóu)资的信心，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提是本(běn)金之上的(de)增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权(quán)类和产权类(lèi)两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要包括每(měi)年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增(zēng)值的收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的(de)归还(hái)，两者的(de)比率也(yě)是变动的(de)，对特许经营权类资(zī)产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)不同而(ér)形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对较多(duō)，债性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。而(ér)产权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营项目(mù)在经(jīng)营权到期(qī)后不(bù)再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的(de)分配理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期(qī)限(xiàn)较短的(de)特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本金并(bìng)取(qǔ)得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营权(quán)项(xiàng)目(mù)的分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随着分派(pài)进(jìn)度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会(huì)进一(yī)步延长经营(yíng)期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基(jī)金(jīn)分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资(zī)者(zhě)可(kě)以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来(lái)观(guān)察(chá)和(hé)评(píng)估(gū)项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流，二(èr)是(shì)可供分(fēn)配(pèi)现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流(liú)，基于企业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投资价(jià)值(zhí)体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独立的(de)资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多(duō)关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等(děng)多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带(dài)来的(de)短期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关(guān)注(zhù)有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发(fā)行首年(nián)及(jí)次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的运(yùn)营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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