万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成(chéng)了(le)共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难(nán)怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到(dào)，这个位于海淀(diàn)核心(xīn)区(qū)位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达资(zī)产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向(xiàn几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了g)人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看(kàn)，这(zhè)就(jiù)是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房子根本没(méi)有网签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经的(de)报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)基本都是(shì)北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也是几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地产自(zì)媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以(yǐ)向(xiàng)法(fǎ)院(yuàn)提出(chū)执(zhí)行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民(mín)法院关(guān)于(yú)商(shāng)品房消(xiāo)费者权利(lì)保护(hù)问题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价款优(yōu)先(xiān)受(shòu)偿权、抵(dǐ)押(yā)权(quán)以及其他债(zhài)权(quán)的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支持。只支(zhī)付(fù)了部分(fēn)价款的商品房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际支(zhī)付剩(shèng)余(yú)价(jià)款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是(shì)个烫手(shǒu)山芋(yù)。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请(qǐng)不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前(qián)中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也(yě)没(méi)有很高的(de)国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈(quān)留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪(háo)宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成(chéng)为北(běi)京当年(nián)的“双料(liào)地王(wáng)”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年(nián)银杏树，还(hái)是(shì)每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的(de)“高端路(lù)线”，也因(yīn)此(cǐ)，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义(yì)务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)如今沦落到这个(gè)地步(bù)，其实是(shì)有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收购北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉(huī)将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权(quán)，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查(chá)查显示，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安(ān)的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金(jīn)压(yā)力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有(yǒu)好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实(shí)控(kòng)人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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