文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出(chū)“有条件(jiàn)的可(kě)以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一(yī)个月(yuè)时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)了(le)，用你(nǐ)的钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的(de)房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是(shì)房(fáng)地产(chǎn)从(cóng)大(dà)开发时代(dài)步入(rù)高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权(quán)益(yì)、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界(jiè)不(bù)少(shǎo)国(guó)家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在(zài)购买期(qī)房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余全部(bù)房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售制度(dù)是(shì)需要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在(zài)中国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心(xīn)，房(fáng)地(dì)产也不能(néng)例外(wài)，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天(tiān)大(dà)的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的(de)专项研(yán)究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数(shù)居民(mín)的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中(zhōng)国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分(fēn)层(céng)出(chū)售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独(dú)到的(de)见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自(zì)己的(de)房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众购房的(de)资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的(de)资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双一米等于多少微米等于多少纳米，一厘米等于多少微米赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为(wèi)当时(shí)中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部(bù)门提(tí)升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监管账(zhàng)户(hù)资金，中国(guó)香(xiāng)港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风险方，后一米等于多少微米等于多少纳米，一厘米等于多少微米续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面临住(zhù)房需(xū)求(qiú)大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工业，强调基础建设(shè)，这一(yī)导向使前(qián)期(qī)发展(zhǎn)工业(yè)化的进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配套(tào)问题，才(cái)能(néng)进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现了(le)分配(pèi)不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度(dù)不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产市(shì)场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决(jué)了(le)房企缺少资金和(hé)开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式(shì)，住房供(gōng)应速度加(jiā)快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多(duō)方迅速(sù)出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地(dì)的(de)商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付(fù)定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性(xìng)付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国(guó)香港的(de)按(àn)照工程进度(dù)付(fù)款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多年对中国(guó)内地房地(dì)产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城(chéng)镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发(fā)展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷(dài)款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道(dào)业务(wù)，占(zhàn)比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能(néng)根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主(zhǔ)张权力(lì)，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系(xì)列(liè)风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房者对(duì)行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或(huò)经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于(yú)有(yǒu)关的(de)工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管(guǎn)理(lǐ)部门制定(dìng)。但多(duō)年以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房(fáng)地(dì)产大开(kāi)发(fā)时(shí)代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企各地(dì)项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提(tí)供了资(zī)金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定(dìng)金或预(yù)付款保护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2一米等于多少微米等于多少纳米，一厘米等于多少微米）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支付(fù)的预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方(fāng)式支付(fù)，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或(huò)二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三(sān)方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公(gōng)证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行根据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害(hài)银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建(jiàn)造(zào)工期(qī)进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付房款的(de)制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因(yīn)项(xiàng)目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德(dé)国保险(xiǎn)公司(sī)针对(duì)期房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负(fù)责沟(gōu)通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环节(jié)内容确认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)相对较低，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师(shī)监管，在(zài)确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须(xū)完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房前(qián)付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规(guī)范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或(huò)超(chāo)1000万日元的(de)部分(fēn)，法(fǎ)律要求开(kāi)发(fā)商必须完成定金保全(quán)措(cuò)施才可预(yù)售。什么(me)是(shì)定金保全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的(de)购房款也受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或(huò)保证机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完(wán)工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗(chuāng)等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与付款会存(cún)入银行(xíng)专门的(de)项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到(dào)了政策(cè)出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善(shàn)型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常(cháng)运(yùn)转的(de)房企包(bāo)括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优(yōu)质房(fáng)企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计形势(shì)复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期(qī)以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况(kuàng)提(tí)供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按(àn)工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品(pǐn)房保(bǎo)修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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