导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地(dì)产市(shì)场黄(huáng)金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低(dī)景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国(guó)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较发达国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们(men)根据(jù)商品住宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户(hù)数(shù)，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于(yú)1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总人口的(de)近三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的(de)新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么(me)当下(xià)房地产大分化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是(shì)否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的(de)直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会上(shàng)，负(fù)责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡(xiāng)建设行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋(dòng)腰围88是多少 腰围88是多少码建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人(rén)人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据(jù)有(yǒu)两处可(kě)以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民(mín)住(zhù)宅(zhái)来(lái)源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算(suàn)城镇居(jū)民(mín)户(hù)均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到当(dāng)前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的(de)时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期(qī)房，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一(yī)套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房(fáng)并(bìng)不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满(腰围88是多少 腰围88是多少码mǎn)足因人口流(liú)动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造成人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价的(de)大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的(de)县城(chéng)购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也(yě)就是(shì)约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带(dài)来(lái)了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来(lái)大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)低(dī)于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即(jí)便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需(xū)求主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城(chéng)中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明(míng)确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数较其他国(guó)家依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的(de)提高，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地(dì)产大分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房(fáng)之(zhī)间的(de)差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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