万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的(de)意(yì)外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不(bù)得不将中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙(miào)地(dì)被拍(pāi)卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜(cài)的(de)时(shí)候，他们(men)的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司(sī)不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押(yā)物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权(quán)转让项目的处置主体是中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司(sī)北(běi)京市分(fēn)公(gōng)司(sī)（下称中国(guó)信达(dá)北(běi)分），处(chù)置(zhì)的是对北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同(tóng)债务人。目(mù)前(qián)，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一(yī)起中国信达(dá)北分(fēn)讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子(zi)实际上都是(shì)卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证！

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　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主基(jī)本(běn)都是(shì)北京(jīng)的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主(zhǔ)中国(guó)信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时(shí)可以联(lián)合(hé)起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品房消费者权(quán)利保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法解(jiě)释的(de)方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为(wèi)目的购(gòu)买房(fáng)屋(wū)并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权的(de)，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一(yī)审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前(qián马云移民到哪国籍)款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司(sī)中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责(zé)任公司(sī)成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一(yī)个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为(wèi)当(dāng)时京城(chéng)最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高端的姿(zī)态(tài)杀(shā)入市场(chǎng)，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它(tā)远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书(shū)院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大(dà)佬则居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的(de)地(dì)”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的(de)背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实(shí)是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后(hòu)的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到(dào)沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了(le)多元化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试(shì)过(guò)多元(yuán)化业务(wù)，先后(hòu)进(jìn)军(jūn)能源(yuán)市(shì)场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的(de)目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安(ān)的(de)经营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北(běi)京产(chǎn)权(quán)交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人(rén)都(dōu)成为老赖的(de)情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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