近两年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红(hóng)目(mù)前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类(lèi)型和(hé)分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基(jī)金份额交易(yì)价格(gé)的(de)变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公(gōng)募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经营(yíng)现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金募集(jí)材料(liào)和信(xìn)息披露(lù)文件，结合行业及(jí)市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策(cè)的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持(chí)有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基(jī)金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的(de)投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券(quàn)相(xiāng)对高的(de)收益性(xìng)，在有效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险的(de)前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的预期(qī)，也(yě)是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金份额(é)的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分(fēn)红(hóng)前(qián)后基(jī)金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得(dé)公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投资(zī)的(de)信心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的特性，关(guān)注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括每年的(de)现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产品的收益(yì)主要来(lái)自项(xiàng)目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资(zī)收益。普通投资(zī)者在选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期(qī)限较(jiào)短的特许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分派(pài)率相对较低(dī)，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度(dù)逐(zhú)年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这种类似(shì)永续经营的(de)假设(shè)反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市(shì)场独(dú)立(lì)的(de)资产(chǎn)配置(zhì)功能(néng)，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注(zhù)分派率高(gāo)低(dī)。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可综(zōng)合考(kǎo)虑(lǜ)原始(shǐ)权益(yì)人综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于分红(hóng)交易(yì)带来的(de)短期(qī)博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者关注有基(jī)本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披(pī)露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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