万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆(yú)论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共(gòng)同(tóng)债务人(rén)被中国信达追债，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)的(de)维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候(hòu)，他们(men)的(de)姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没(méi)你想象(xiàng)的(de)那么简单(dān)。

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　　富(fù)人被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司不良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房(fáng)子(zi)抵押出(chū)去，现在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以(yǐ)不(bù)能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的(de)顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基(jī)本都(dōu)是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中国(g三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积uó)信达转让这(zhè)笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失(shī)最大(dà)的，没(méi)准还是债(zhài)主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续的，如果业(yè)主没(méi)有过(guò)错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费(fèi)者权(quán)利(lì)保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)以居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价(jià)款的(de)，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达(dá)已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责任公司(sī)成为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也(yě)没有很高的(de)国民知(zhī)名度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回(huí)来(lái)的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超(chāo)6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平(píng)米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不(bù)少知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也(yě)因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光(guāng)环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书(shū)确(què)定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务，先(xiān)后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京(jīng)国安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集团(tuán)拿下(xià)北(běi)京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也(yě)许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北(běi)京国安(ān)也(yě)3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又如(rú)何能独善其身？

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