万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团(tuán)成了(le)共同债(zhài)务人被中国信(xìn)达(dá)追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥(chì)巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪(guài)有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后(hòu)，可能没(méi)你(nǐ)想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个(gè)位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不(bù)良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套(tào)万柳书院住宅(zhái泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的(de)处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司北(běi)京市分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务(wù)人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套(tào)豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信达(dá)的拍卖(mài)页(yè)面上又(yòu)注明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价(jià)款并实际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据(jù)相(xiāng)关(guān)法律(lǜ)规定(dìng)，民(mín)事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的(de)可(kě)以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公(gōng)布《最高人(rén)民(mín)法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问(wèn)题的(de)批复(fù)》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只支付了部(bù)分价(jià)款的(de)商品房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实际(jì)支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团(tuán)既(jì)没(méi)有(yǒu)很(hěn)大规模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名(míng)度，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘(pán)，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的(de)万柳书院(yuàn)，更是(shì)被(bèi)誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是(shì)一(yī)块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的(de)五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的(de)法拍(pāi)房(fáng)，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽(suī)然(rán)已经推出了(le)8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的(de)背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义(yì)务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其(qí)深陷(xiàn)财务(wù)危(wēi)机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zh泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文í)下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多(duō)元(yuán)化业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的(de)目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质权人包括(kuò)海金商业(yè)保理、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压(yā)力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质押手中的(de)中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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