近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权(quán)分红(hóng)目前已包(bāo)含了利(lì)润(rùn)分配和本金的(de)归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了(le)解资产(chǎn)类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际(jì)分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份(fèn)额(é)交易价(jià)格的变化(huà)。基(jī)金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的(de)综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施资(zī)产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资(zī)人通(tōng)过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总监(jiān)李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分(fēn)配(pèi)金额(é)以现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì吃肉的生肖有哪几肖，吃肉的生肖有哪几肖呢)于(yú)债券派息，但不(bù)等(děng)同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者(zhě)的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通(tōng)过(guò)分红获取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达(dá)预期，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股(gǔ)票(piào)和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权(quán)日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额(é)净(jìng)值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的(de)特(tè)性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)前提是(shì)本金之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部(bù)分之间的比例是(shì)变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金(jīn)分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权类两大资(zī)产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的(de)收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产的分红包括(kuò)了(le)利润(rùn)分配和本(běn)金的归(guī)还(hái)，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资(zī)者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包含(hán)“本(běn)金+收(shōu)益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏强(qiáng)。吃肉的生肖有哪几肖，吃肉的生肖有哪几肖呢而(ér)产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值(zhí)增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的(de)二级(jí)市(shì)场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确(què)。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目，通(tōng)常(cháng)具(jù)备更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长的(de)特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本(běn)金(jīn)并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注(zhù)意(yì)，特许经(jīng)营权项目(mù)的(de)分派金额(é)包含了投资(zī)本(běn)金，在(zài)不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目(mù)的(de)土地(dì)或(huò)建筑的(de)剩(shèng)余使用年(nián)限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内人(rén)士还表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察(chá)和(hé)评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有两个：一是年报中披(pī)露(lù)的经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价值体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者对经营(yíng)权类的资(zī)产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资回报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期(qī)博(bó)弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分(fēn)析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的(de)实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人(rén)也称。

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