文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可(kě)以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明(míng)确(què)表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)了，用你的(de)钱(qián)，建(jiàn)你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开(kāi)发(fā)时代步入高质量发展阶(jiē)段的(de)必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果(guǒ)按照(zhào)经济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落(luò)实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制(zhì)度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于(yú)商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世(shì)界不少(shǎo)国(guó)家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一(yī)般有(yǒu)严格(gé)的监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得(dé)政府批(pī)准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一样在(zài)支(zhī)付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度(dù)在完(wán)全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的资(zī)金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的(de)，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公平，所以不(bù)如(rú)借机(jī)取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济(jì)和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业(yè)的本(běn)质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模(mó)式等(děng)综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在(zài)国务院发展研究中心参(cān)与财税改革(gé)方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还(hái)未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增(zēng)加，开发(fā)商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的(de)建造(zào)和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的(de)一大(dà)特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的(de)问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也(yě)出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在张姓与什么姓是世仇 全国张姓是一家吗(zài)1961年(nián)后，中国(guó)香港管(guǎn)理部(bù)门提(tí)升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管(guǎn)，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时(shí)需(xū)律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准。为了(le)防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住(zhù)房需求(qiú)大(dà)和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这(zhè)一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题张姓与什么姓是世仇 全国张姓是一家吗，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面临商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地(dì)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度(dù)改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住(zhù)房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分房转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关(guān)的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金或(huò)房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地(dì)实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和(hé)预告登(dēng)记-交付(fù)房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部(bù)购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的(de)按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对(duì)中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过(guò)去20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的(de)资金需求(qiú)，也(yě)提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到(dào)基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间(jiān)走完(wán)发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区(qū)面积由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上张姓与什么姓是世仇 全国张姓是一家吗升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从(cóng)国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济(jì)高(gāo)增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等(děng)通(tōng)道(dào)业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一(yī)。从房(fáng)地(dì)产融资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独(dú)立的合(hé)同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合同向(xiàng)开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或(huò)经营不善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市(shì)商品(pǐn)房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面(miàn)积(jī)或者(zhě)项目(mù)工程总(zǒng)额报(bào)价计(jì)算重点(diǎn)资金(jīn)。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些(xiē)方(fāng)式(shì)套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预(yù)付资(zī)金，一(yī)般设(shè)有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预(yù)付款比例(lì)相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产(chǎn)权(quán)保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银行利(lì)益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开(kāi)发商在房屋(wū)交(jiāo)付时(shí)需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，开(kāi)发(fā)商或(huò)购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项目获批后(hòu)即(jí)可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德(dé)国保(bǎo)险公司(sī)针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是(shì)当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复(fù)，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同(tóng)签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发(fā)商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结(jié)束(shù)后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必(bì)须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机(jī)构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明(míng)书交(jiāo)付给(gěi)购房者(zhě)。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构(gòu)或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前(qián)只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的(de)剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门(mén)项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产(chǎn)到(dào)了(le)政策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改(gǎi)善(shàn)型需(xū)求(qiú)的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋(wū)交(jiāo)付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机制或交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护(hù)购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方资金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负(fù)责、免费维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制(zhì)是(shì)大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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