文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河(hé)南(nán)、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确(què)表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时(shí)代(dài)步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平的(de)预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事(shì)，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么(me)情况？简单(dān)科普(pǔ)一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房(fáng)短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资(zī)金，借(jiè)鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一(yī)般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商(shāng)工(gōng)程(chéng)进度在(zài)完全交房前进行分(fēn)期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及(jí)违约(yuē)处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客(kè)观讲预(yù)售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企(qǐ)债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题(tí)，让房地(dì)产回(huí)归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能(néng)例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福(fú)一(yī)家(jiā)人(rén)。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在(zài)当(dāng)前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售(shòu)制要结(jié)合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多(duō)数居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探求新的(de)方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似(shì)租(zū)金的(de)分期(qī)付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的(de)钱(qián)，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资金(jīn)压力(lì)，加速了(le)房屋的(de)建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的(de)住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预(yù)售(shòu)楼(lóu)花制度(dù)的监管，即(jí)要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的(de)核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香港(gǎng)要(yào)求(qiú)律(lǜ)师行(xíng)在银行(xíng)开设(shè)的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因(yīn)此福利(lì)分房制(zhì)度不再适用于(yú)当时的(de)国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福(fú)利分(fēn)房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少资金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行(xíng)等多(duō)方迅速出(chū)台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内地的(de)商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预(yù)先(xiān)出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者支付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商(shāng)品房预(yù)售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发(fā)商(shāng)可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增(zēng)长至(zhì)60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发(fā)布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为中国(guó)内地商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积占总销售(shòu)面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了(le)中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国(guó)企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地(dì)产(chǎn)带动的(de)上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的带(dài)动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资(zī)占(zhàn)全社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三(sān)分(fēn)之一。从房地产融资存(cún)量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面(miàn)积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市(shì)值占(zhàn)股(gǔ)债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因(yīn)为住房(fáng)市(shì)值高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)是两(liǎng)个(gè)独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发(fā)商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不(bù)能(néng)还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开发企业预(yù)售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的(de)建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积(jī)或者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监管酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗(guǎn)账户(hù)、或(huò)进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去(qù)房地产大开发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建(jiàn)设名(míng)义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资(zī)金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付(fù)款比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种(zhǒng)方(fāng)式，一(yī)是(shì)期房由政府或(huò)第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期(qī)满，购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或(huò)首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的(de)定金(jīn)及首付款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金全部(bù)来自(zì)银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度(dù)向开发(fā)商提(tí)供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金直接损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关(guān)部门(mén)经(jīng)审(shěn)查(chá)后(hòu)发放(fàng)的验收(shōu)凭(píng)证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房(fáng)可零(líng)首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德(dé)国保险公司(sī)针(zhēn)对(duì)期房设(shè)计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司(sī)保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中(zhōng)的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后(hòu)签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资金监管(guǎn)极为(wèi)严(yán)格(gé)，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过(guò)程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师(shī)转(zhuǎn)给开(kāi)发(fā)商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过(guò)两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由(yóu)于(yú)房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超(chāo)过(guò)5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要(yào)求(qiú)开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者。除(chú)定金外(wài)，其(qí)他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书(shū)向金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目(mù)资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同(tóng)以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购房者向银(yín)行(xíng)申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式(shì)，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细(xì)规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着放(fàng)出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付(fù)款会(huì)存入银行专(zhuān)门的(de)项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产(chǎn)到了政(zhèng)策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持(chí)力度(dù)，长(zhǎng)短兼(jiān)顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力(lì)的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充(chōng)分(fēn)估计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保修期(qī)制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平(píng)的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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