文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房(fáng)的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制(zhì)度(dù)怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地(dì)产也不能(néng)例(lì)外(wài)，老(lǎo)百姓买房(fáng)子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参(cān)与财税改革(gé)方案(àn)研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　<三生有幸遇见你下一句怎么接，三生有幸遇见你下一句幽默strong>2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)地产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代(dài)，中(zhōng)国(guó)香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模(mó)式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着(zhe)独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资(zī)金(jīn)周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似(shì)租金的(de)分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自(zì)己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民众购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销售模(mó)式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地解决了(le)核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全(quán)的监管机(jī)制，促(cù)进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付(fù)，还要(yào)证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管(guǎn)，支取时(shí)需(xū)律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化(huà)机(jī)制，且(qiě)银行的(de)责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随(suí)着(zhe)监(jiān)管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面(miàn)临住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花(huā)”制(zhì)度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行(xíng)的(de)是(shì)“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑(yí)是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革(gé)，加(jiā)快住(zhù)房建设的(de)通知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的(de)福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市(shì)场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住(zhù)房(fáng)供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币(bì)化，中国人民(mín)银(yín)行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合(hé)中国(guó)内地的商品房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的(de)形式(shì)一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到(d三生有幸遇见你下一句怎么接，三生有幸遇见你下一句幽默ào)了全(quán)部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市(shì)场的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间(jiān)走(zǒu)完(wán)发达国家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化路(lù)程。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的(de)上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存(cún)在(zài)，当前的负(fù)面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者(zhě)只能根据(jù)购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或经营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预(yù)售合同和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款能力(lì)或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银行(xíng)承(chéng)担(dān)，银行将面临(lín)较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确(què)规(guī)定了(le)开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关(guān)的(de)工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地(dì)产(chǎn)管理部(bù)门制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售(shòu)资(zī)金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再(zài)由(yóu)工(gōng)程(chéng)方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资(zī)金(jīn)，在(zài)房企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于(yú)购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设(shè)有定金(jīn)或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支付的预(yù)付款比(bǐ)例相对(duì)较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋交付(fù)后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或(huò)二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房由政府或第(dì)三方(fāng)验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期(qī)限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节(jié)，定(dìng)金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通(tōng)过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银(yín)行(xíng)，银(yín)行根据(jù)工程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动(dòng)机(jī)监(jiān)管开发(fā)商施工进(jìn)度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门(mén)经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获批后(hòu)即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部(bù)水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地(dì)板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房(fáng)者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保(bǎo)险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首(shǒu)付(fù)交(jiāo)换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经(jīng)营(yíng)问题(tí)时，购房(fáng)者(zhě)10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔(péi)付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房前(qián)付(fù)款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房(fáng)产公(gōng)证(zhèng)公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资金监管极为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购(gòu)房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元(yuán)的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是(shì)定(dìng)金(jīn)保全(quán)措(cuò)施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金(jīn)证明(míng)书(shū)交付(fù)给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或(huò)保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合(hé)同以及订金(jīn)返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订(dìng)购买合同，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签订后、地(dì)基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策(cè)出(chū)手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门(mén)直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制(zhì)度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问(wèn)题(tí)全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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