近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的REITs产麻雀养大了认主吗，麻雀智商相当于几岁品(pǐn)，平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士(shì)对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标(biāo)，也是(shì)观察(chá)REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金的(de)归(guī)还，在选择投资标的(de)时(shí)应了解资产类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此(cǐ)外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基麻雀养大了认主吗，麻雀智商相当于几麻雀养大了认主吗，麻雀智商相当于几岁岁金(jīn)份额二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设(shè)施(shī)资(zī)产的(de)经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金募(mù)集材料和信息披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资(zī)决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际(jì)获得的(de)现金收益(yì)，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据(jù)《公(gōng)开(kāi)募集基础设施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基(jī)础设(shè)施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回报(bào)，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金(jīn)决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的(de)前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格(gé)走(zǒu)势的关(guān)键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可(kě)分配(pèi)金额完成(chéng)率不达预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多(duō)重因素(sù)的(de)影响，投资收(shōu)益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引投(tóu)资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单位基(jī)金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前后均可以获得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了(le)解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红差(chà)异很(hěn)大，大(dà)多数普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持续(xù)分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等(děng)合(hé)同年(nián)限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应(yīng)该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权(quán)类(lèi)两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产品的(de)收益主要包括每年的(de)现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类产品的收(shōu)益主要(yào)来自项(xiàng)目(mù)每(měi)年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红包括了(le)利润分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红(hóng)因底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再能产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即(jí)使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了(le)投资(zī)本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金(jīn)份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用(yòng)年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有机(jī)会(huì)进(jìn)一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还(hái)表示，在产品分红期，投资者(zhě)可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和(hé)评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披(pī)露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营权类的资(zī)产可(kě)以(yǐ)更多(duō)关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力等多重因素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集材料中披(pī)露预(yù)测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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