导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地(dì)产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实(shí)是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民(mín)人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设施等(děng)因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直(zhí)接(jiē)公布中国(guó)家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模(mó)缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带(dài)来(lái)新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石(shí)。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大(dà)分(fēn)化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不(bù)同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工(gōng)作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以(yǐ)上，以(yǐ)栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关(guān)。单单从(cóng)人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完(wán)全(quán)反映出城镇居(jū)民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能(néng)够得(dé)到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们(men)利(lì)用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结(jié)构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民(mín)换房等因素产生的(de)住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成房(fá阿富汗玉为什么便宜，阿富汗玉为什么不值钱ng)价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市(shì)租赁(lìn)一套(tào)房，在房(fáng)价较(jiào)低的(de)县(xiàn)城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来(lái)了很大(dà)的不(bù)便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为(wèi)一居室和二(èr)居室(shì)，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土(tǔ)地资(zī)源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未(wèi)来地(dì)产(chǎn)的(de)需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均水平的一(yī)半。若去除20％的(de)公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(阿富汗玉为什么便宜，阿富汗玉为什么不值钱nán)问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要(yào)的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套(tào)房，看(kàn)似已(yǐ)经户(hù)户有(yǒu)房(fáng)。即(jí)便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买二(èr)手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的(de)城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的(de)改善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提(tí)高，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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