文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全(quán)国(guó)住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工(gōng)作(zuò)会(huì)议提出“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了(le)，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的(de)别建(jiàn)了(le)，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入存(cún)量时(shí)代，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样(yàng)有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国(guó)外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家(jiā)一般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政(zhèng)府批(pī)准后才可(kě)以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是(shì)根据开发商(shāng)工(gōng)程(chéng)进度在完全(quán)交房前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制(zhì)度是需要(yào)严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如(rú)果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段(duàn)性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化(huà)解这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实(shí)施(shī)现(xiàn)房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的重大(dà)措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期(qī)三(sān)好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地(dì)产商开始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，350开头的身份证是哪里的开发(fā)商资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式(shì)引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个(gè)亮点(diǎn)，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的(de)分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的(de)钱，买家(jiā)就拥有了(le)自(zì)己(jǐ)的(de)房产。这(zhè)种(zhǒng)方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决(jué)了(le)制造商(shāng)的资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了(le)核心的(de)住房(fáng)供不应求的(de)问题，使房市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部(bù)门(mén)提(tí)升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发(fā)商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且(qiě)银(yín)行的责任(rèn)上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临(lín)住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套(tào)差(chà)等(děng)问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度不(bù)再(zài)适用于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临商品房的(de)需(xū)求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困境(jìng)，此时(shí)引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度(dù)，先(xiān)后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下(xià)的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大难(nán)题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速(sù)出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国(guó)内地的商品房预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过(guò)程中，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登(dēng)记和预告(gào)登记(jì)-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付(fù)款有所不同。对中国内地(dì)的(de)开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起(qǐ)到(dào)了(le)重要作(zuò)用，不仅解决了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)居(jū)民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销售(shòu)最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国(guó)内地房(fáng)地产行业(yè)的(de)发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游产(chǎn)业(yè)链特别(bié)长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比(bǐ)超过三(sān)分(fēn)之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存(cún)量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国(guó)合计的(de)31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值的(de)比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资(zī)本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资(zī)比(bǐ)例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期(qī)一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方(fāng)，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波(bō)动或(huò)经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者(zhě)签(qiān)订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购(gòu)房者(zhě)丧失还(hái)款能力(lì)或短期(qī)不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的(de)工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管(guǎn)理部(bù)门制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一(yī)的预售(shòu)资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或(huò)进入(rù)监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程方将资(zī)金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资(zī)金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外(wài)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式(shì)支(zhī)付，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度(dù)付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)月供(gōng)；二是(shì)房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的(de)保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付(fù)，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或(huò)产权保(bǎo)险公司的信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋(wū)建设过(guò)程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定(dìng)比例(lì)的贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查后(hòu)发放(fàng)的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房(fáng)款按(àn)建造(zào)工(gōng)期进(jìn)度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定金退还(hái)。如由于(yú)任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房(fáng)款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由(yóu)保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预(yù)售(shòu)制(zhì)设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的(de)部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天(tiān)内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进(jìn)度(dù)付(fù)款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订(dìng)6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须(xū)经过(guò)房产公(gōng)证公司的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支(zhī)付(fù)相关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发(fā)商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开(kāi)发(fā)商必须(xū)完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必须完(wán)成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金(jīn)保证委(wěi)托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的(de)保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或(huò)保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节(jié)，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支(zhī)付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专(zhuān)门(mén)项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(q350开头的身份证是哪里的ī)14天(tiān)，执行(xíng)OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税(shuì)，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一(yī)般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供(gōng)在此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存入银行(xíng)专门(mén)的(de)项目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期(qī)来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商(shāng)违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延(yán)期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关(guān)部门(mén)直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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