文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安(ān)徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确(què)表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这(zhè)是对(duì)购房(fáng)者的(de)不(bù)公平(píng)。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百(bǎi)姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是(shì)推动城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中国一样(yàng)在支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是(shì)需(xū)要严(yán)格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度(dù)有一(yī)定历史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套(tào)房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的(de)营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等(děng)综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心(xīn)参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大(dà)多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分(fēn)层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造(zào)商的(de)资(zī)金问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国(guó)香港房地(dì)产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了(le)核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市(shì)发展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港(gǎng)管(guǎn)理部(bù)门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确(què)保地(dì)价款已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师(shī)行在银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面临(lín)住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展工(gōng)业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基(jī)础(chǔ)等城市化(huà)配套问题(tí)，才能进一(yī)步(bù)推(tuī)进城(chéng)市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)也(yě)出(chū)现了分配不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支持(chí)国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一(yī)步(bù)深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物(wù)分(fēn)配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分房(fáng)转向市(shì)场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大(dà)难(nán)题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓(huǎn)解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)按照工(gōng)程进度(dù)付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市(shì)化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快(kuài)速发(fā)展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适(shì)居(jū)，住(zhù)房(fáng)事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产(chǎn)业(yè)的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也(yě)成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投(tóu)资(zī)占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信(xìn)托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超(chāo)过三(sān)分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面(miàn)积违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大(dà)幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民(mín)财(cái)富效应(yīng)渠道，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元(yuán)、日(rì)本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资本市(shì)场发育(yù)尚不成(chéng)熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居(jū)民投(tóu)资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合(hé)同关系，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或(huò)短期(qī)不能还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则(zé)风险完全由(yóu)银行(xíng)承担(dān)，银行(xíng)将面临(lín)较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开发(fā)企业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一(yī)的(de)预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则(zé)按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程总额(é)报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付(fù)资(zī)金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一(yī)定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般(bān)以定金方式支付(fù)，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的(de)房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的(de)保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由(yóu)第三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资(zī)金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承(chéng)担任何(hé)责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设(shè)过程中的(de)资金全部来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经(jīng)审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在项目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的(de)功能(néng)是当(dāng)房(fáng)屋出(chū)现重大延(yán)期(qī)或重大(dà)缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公(gōng)司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国(guó)预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财(cái)务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规(guī)定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验(yàn)收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付(fù)相(xiāng)关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发(fā)商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象(xiàng)普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前(qián)是(shì)唯一一部(bù)规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明(míng)书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑(duì)付(fù)，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节(jié)，交房前(qián)只(zhǐ)需(xū)支付最多(duō)不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流(liú)程做了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节(jié)点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年(nián)的(de)房屋(wū)保修(xiū)期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房(fáng)地产到(dào)了政策出手临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大(dà)对(duì)刚(gāng)需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持(chí)力(lì)度，长(zhǎng)短(duǎn)兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工(gōng)具(jù)支(zhī)持(chí)。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在正常运转的(de)房企包(bāo)括(kuò)民营企(qǐ)业(yè)，加大(dà)支(zhī)持(chí)力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负(fù)责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方(fāng)面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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