文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不(bù)足(zú)一(yī)个月时间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四(sì)川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商(shāng)品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时(shí)代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制(zhì)、改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于落实中央(yāng)房住不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来(lái)的？国(guó)外(wài)什么(me)情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的(de)监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府批准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进度在完(wán)全交房(fáng)前(qián)进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处(chù)罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如(rú)借(jiè)机取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回(huí)归实(shí)体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的(de)情况下(xià)，取消预售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期(qī)三好(hǎo)生、新(xīn)模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研(yán)究(jiū)时(shí)，对预(yù)售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研(yán)究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代(dài)在中(zhōng)国(guó)香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的(de)需求是(shì)相(xiāng)当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一(yī)系列(liè)问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市(shì)民数(shù)量(liàng)有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基(jī)础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周转。当时其(qí)在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的(de)建(jiàn)造(zào)和(hé)销售，也解决(jué)了(le)制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售(shòu)模(mó)式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促(cù)进(jìn)市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于(yú)预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要求开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目(mù)完(wán)成，资金需放入(rù)律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银(yín)行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化(huà)机制(zhì)，且银(yín)行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城(chéng)市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分(fēn)房制(zhì)度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套(tào)差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品(pǐn)房的(de)需(xū)求量大，而社(shè)会(huì)缺(quē)少大型房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内(nèi)地房(fáng)地产市场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国(guó)内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持(chí)国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计(jì)划(huà)经济下的福利(lì)分房转向市场经济(jì)的(de)商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了(le)房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用(yòng)推(tuī)动了(le)房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的(de)初(chū)衷(zhōng)是为了(le)缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要(yào)一(yī)次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取纤纤玉手什么意思打一生肖，纤纤玉手什么意思解一生肖(qǔ)得(dé)巨(jù)大进步，数十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速(sù)发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到(dào)14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国(guó)内(nèi)地房地产行业(yè)的(de)发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多(duō)年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成(chéng)为(wèi)拉动中(zhōng)国(guó)内地经(jīng)济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带(dài)动(dòng)的上下(xià)游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)对金融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三(sān)分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行(xíng)不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融(róng)资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间的(de)购(gòu)房合(hé)同、购(gòu)房者和银(yín)行的(de)按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房合(hé)同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向(xiàng)银行(xíng)进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售(shòu)合(hé)同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还(hái)款等(děng)，则风险完全由银(yín)行承担，银(yín)行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者的(de)预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当(dāng)用于(yú)有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额(é)报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进(jìn)入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对(duì)于(yú)购房者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预(yù)付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预(yù)付(fù)款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购(gòu)房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府或第三方验(yàn)收合格(gé)并提(tí)供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期(qī)限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如(rú)果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋建设过(guò)程(chéng)中的(de)资金全部(bù)来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开发商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批(pī)后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房(fáng)屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按工期(qī)支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来(lái)说，支(zhī)付(fù)节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，银行按施(shī)工(gōng)节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证公(gōng)司(sī)的检验验收后才(cái)能交付(fù)，交付(fù)后方(fāng)可(kě)按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关(guān)口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银(yín)行(xíng)申(shēn)请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同(tóng)样采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn纤纤玉手什么意思打一生肖，纤纤玉手什么意思解一生肖)也(yě)依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产(chǎn)到了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充(c纤纤玉手什么意思打一生肖，纤纤玉手什么意思解一生肖hōng)分估计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金(jīn)安(ān)全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的(de)保障(zhàng)。余(yú)款支付(fù)环节，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一(yī)方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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