饱受争(zhēng)议的二(èr)手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局(jú)联合发(fā)布了关(guān)于(yú)规范房地产经(jīng)纪(jì)服务的(de)意见(jiàn)。意见提及，近(jìn)年来(lái)，部分房地产经纪机构(gòu)存在利(lì)用房源客(kè)源(yuán)优势收取(qǔ)过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人(rén)信息(xī)等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提(tí)出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席分析(xī)师张大(dà)伟称，随着城市发展，一二(èr)线城(chéng)市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中介居(jū)间(jiān)成交，房(fáng)地产调(diào)控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房政策研究中心(xīn)首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金额(é)不低(dī)的大宗交易，由于二(èr)手房交易成本较高(gāo)、交易(yì)周(zhōu)期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很多中介(jiè)利用信息不对(duì)称等问题，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹(jiā)带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居(jū)民造(zào)成(chéng)额外的负担(dān)，而且这些(xiē)服务事项(xiàng)并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过(guò)程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪服(fú)务在内的相关市场交易行(xíng)为及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控(kòng)的(de)主题。“当(dāng)下，推进这项工作(zuò)的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一(yī)个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关部门(mén)主要监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市(shì)，二手房屋交易过(guò)程中，部(bù)分价值(zhí)不(bù)菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的(de)服务(wù)费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪(jì)服务收费(fèi)上，两部(bù)门(mén)在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)要合(hé)理降(jiàng)低住房(fáng)买卖(mài)和(hé)租赁经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分档定价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双方共同(tóng)承(chéng)担经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定(dìng)：房(fáng)屋(wū)买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5刚和别人做完回家能发现吗，刚和别人做完能从外表看出来吗％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例(lì)，目前北(běi)京(jīng)市执行的(de)2014年更新后的(de)收费标准，即(jí)根(gēn)据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可在规定的(de)收费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅(fú)度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产中介服务等57个(gè)政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各(gè)中介机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介机构在(zài)实(shí)际收(shōu)取费用过程(chéng)中，相关监(jiān)管部门当前并未明确(què)具体的中(zhōng)介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标(biāo)价即可。而(ér)房(fáng)地产经纪服务机构在具体(tǐ)收取过程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出(chū)合适的(de)中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在(zài)经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所或渠(qú)道，公示(shì)服(fú)务项(xiàng)目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混(hùn)合(hé)标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪(jì)机(jī)构提供的(de)基(jī)本服(fú)务和延伸服务(wù)，应当分别(bié)明确服务项(xiàng)目(mù)和(hé)收费标准。房地(dì)产(chǎn)经纪机构收费前(qián)应当向交易当事人(rén)出具收费清单，列明收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对(duì)收费明(míng)显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门将会同市场监管等(děng)部(bù)门采取约谈等综合措施(shī)进(jìn)行重(zhòng)点(diǎn)监管(guǎn)。市(shì)场监管部(bù)门会同有关部门依法(fǎ)查处不按规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规(guī)的(de)行为。对房地产经纪机构相关(guān)违(wéi)法违规信刚和别人做完回家能发现吗，刚和别人做完能从外表看出来吗息，市场监管部门要(yào)依法(fǎ)依规纳入国家企业信(xìn)用(yòng)信息(xī)公示系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价(jià)，是否意味着，未来(lái)豪宅的(de)中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规(guī)范行业(yè)，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费(fèi)用对市场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于(yú)当前两(liǎng)部门(mén)提出的(de)意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细(xì)则，还(hái)需要(yào)看(kàn)各城市落地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利(lì)于(yú)行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房(fáng)源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不(bù)同税费等都可能对(duì)交(jiāo)易产生(shēng)影响，这对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业的专业(yè)性(xìng)提出更(gèng)高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研(yán)究总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中，原本应(yīng)该由(yóu)上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交易(yì)过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也可(kě)能通过(guò)转嫁的方(fāng)式(shì)，在房价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中介公司将其(qí)视(shì)为向购房(fáng)者单(dān)边收(shōu)费的行为。部分中介(jiè)公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服(fú)务(wù)收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高(gāo)了房价。两部(bù)门提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务(wù)收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作的透明(míng)度，也有(yǒu)利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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