“现在的房(fáng)地产很难再出现像过(guò)去十年的系统性行(xíng)情。”思睿集(jí)团合(hé)伙人(rén)、首席经济(jì)学家(jiā)洪灏向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示，房地产行业分化的愈加明(míng)显(xiǎn)，让机构和投(tóu)资(zī)者的关注度从板块向单个标的(de)转移。上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》指出(chū)，从行业来看，无论是(shì)业绩，还是估值，房地产(chǎn)都已经(jīng)双杀到了(le)最底部(bù)，而(ér)且是反复地杀(shā)到了底部，再往(wǎng)下(xià)的空间已经不大(dà)了。

　　三道(dào)红线(xiàn)等指(zhǐ)标

　　成挖(wā)掘个股阿尔法重要(yào)参(cān)考

　　那么(me)如(rú)何寻找房地产(chǎn)个(gè)股的(de)阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产(chǎn)赛道中进行选(xuǎn)择，需要非常小心，避免(miǎn)选(xuǎn)了(le)半天，标的公(gōng)司出(chū)现(xiàn)爆雷的(de)情况。除此之外，洪灏指出，需要满足以(yǐ)下三个基准：有大的国资背景的、杠杆率较低的、此前没有踩过红线的(de)。

　　他还表示，如果关注(zhù)一下今年房(fáng)地(dì)产的开发资金来源，可(kě)以发现，其实银行的信贷倾(qīng)向是不太(tài)愿意(yì)给房企贷(dài)款的，房企的主要资(zī)金来源来自新盘的销售(shòu)。但今年(nián)新房的销售情况相较一般(bān)。再(zài)关注一下，哪(nǎ)些房企能从银行拿到钱，其实主要还是(shì)那(nà)些有国企背景的房(fáng)企，民营房企相对比较困难，所以整(zhěng)个行业出现了(le)一个很(hěn)明显的分化，无论是在销(xiāo)售，还是(shì)融资(zī)等(děng)各个方面都非常(cháng)明显。现在有(yǒu)国资(zī)背景(jǐng)的房企在资本市(shì)场(chǎng)表现相对较好，但没有国资背景的民营房企(qǐ)股价(jià)大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周刊(kān)》表示，在房(fáng)地产行业内，我们的(de)逻辑是，“寻找最后的赢家”。而(ér)具(jù)体到如何(hé)挖掘，我们会特别重视(shì)企业(yè)的成本优势，更(gèng)具体一点，就是它(tā)的净(jìng)借贷(dài)水(shuǐ)平（净(jìng)负债率）是不是行业(yè)内的(de)最低水平；利润率是不是行业内(nèi)最高的；融资成(chéng)本(běn)是否是(shì)行业(yè)内最低的；建安(ān)成(chéng)本是否也是业内最(zuì)低的；这些(xiē)都是我们看重的一(yī)家(jiā)房企的综(zōng)合(hé)成本。

　　需要注意的是(shì)，能够同时满(mǎn)足上述条件的房企并不多。即便是在国央企中，仍有部分(fēn)房企(qǐ)出现了(le)“三(sān)道红线”的“踩线”情(qíng)况，且有(yǒu)逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周(zhōu)刊(kān)》根(gēn)据(jù)Wind数据整理发现(xiàn)，截至2022年末，天(tiān)房发(fā)展、陆家嘴、格力地产、西藏(cáng)城(chéng)投、中交地产、中国武夷等(děng)国(guó)央企(qǐ)“三(sān)道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建发(fā)展、京投发展、光明地产、云(yún)南城投、首开股份、珠(zhū)江股份、城投控股等国央企房(fáng)企(qǐ)也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出(chū)，即便是有着较(jiào)稳健特色的(de)国央企房企，其(qí)财务指标称得上完全健康的仍是少数。而更加值得(dé)注(zhù)意的是，在2022年，不少国企，甚至地(dì)方国企开始大举(jǔ)扩张(zhāng)。而这无疑(yí)又进一步(bù)考验(yàn)着国央企的资金链情况。

　　对房企而(ér)言，扩张(zhāng)速度(dù)的(de)张弛有度尤为重要，节奏(zòu)把握准(zhǔn)确(què)，有助于房企(qǐ)储备优质“弹(dàn)药”；但过于乐观的预判未来(lái)市场，以及过于(yú)激进的扩张拿(ná)地节奏也有(yǒu)可能让(ràng)房(fáng)企重蹈(dǎo)此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置的一家房(fáng)企(qǐ)进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的(de)净(jìng)借贷比例都(dōu)维持在33％左(zuǒ)右，完全没有增加杠(gāng)杆比例。而到2022年(nián)，这家房企明显感觉到机(jī)会来了，其开始在一线(xiàn)城市进行大举拿地，净负债率也由(yóu)此前的(de)33％左右水准提高到(dào)45％左右，涨(zhǎng)了接(jiē)近三分之一。与(yǔ)此同(tóng)时，该房企新购(gòu)入地块(kuài)也实现了快速的开盘(pán)利(lì)用率(lǜ)，预计(jì)今年会有更多的楼(lóu)盘入市。像这类企(qǐ)业就符合“最后的赢家”的(de)特点。一方(fāng)面，在于(yú)它(tā)本(běn)身储备了很(hěn)多弹药，去年(nián)拿地超1000亿元，且其(qí)中一半(bàn)在一线(xiàn)城市(shì)，另外一半也主要集(jí)中在强(qiáng)二线(xiàn)和二线城市；另一方面，它的扩张是有节制地(dì)扩张。

　　陈(chén)昊扬同样(yàng)提醒道，与之相反(fǎn)，有些房企的扩张速(sù)度让人(rén)感觉又回(huí)到了2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张(zhāng)的民营企(qǐ)业的影子。虽然说，见到(dào)机会(huì)时要出手，但出手的章法仍要小心，如果(guǒ)负(fù)债(zhài)率扩张得太快，但未(wèi)来的两(liǎng)年市场没有想象得(dé)那么好，可(kě)能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那(nà)么如何(hé)来衡(héng)量一(yī)家房企的扩张速度是(shì)否激进？陈昊扬向《红(hóng)周刊(kān)》表(biǎo)示，主要还是看房企的(de)净负债率(lǜ)水(shuǐ)平，在我看(kàn)来，这个比例如果(guǒ)超过(guò)60％，就是(shì)扩(kuò)张得(dé)过于(yú)快速了。

　　不难看出，这一(yī)标准要(yào)比(bǐ)“三(sān)道红线”对房(fáng)企的净负债率(lǜ)要(yào)求(qiú)不得高于100％要更加严格(gé)。陈(chén)昊扬(yáng)解释，当前房地产行(xíng)业(yè)的复苏速度(dù)并没有那(nà)么快(kuài)，所以要(yào)规(guī)避公司净负债(zhài)率提(tí)高到一个比较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的(de)房企(qǐ)梳理发现，中交地产、中国金茂、华(huá)发股(gǔ)份、越(yuè)秀地产、绿(lǜ)城(chéng)中国(guó)、保利发展等房企2022年(nián)净负债率都在60％之上(shàng)。其中，中(zhōng)交(jiāo)地产(chǎn)净负(fù)债率持(chí)续居高不下，在2020年至2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明(míng)对比的是(shì)，华(huá)润(rùn)置地、中国海外发展、万科A、滨江集团(tuán)、招商蛇口、龙湖集(jí)团等房企(qǐ)在践行较积极的拿地(dì)策(cè)略的同(tóng)时，也较好(hǎo)地(dì)控制了(le)公司的扩张速度(dù)与净(jìng)负债(zhài)率水(shuǐ)平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集(jí)团(tuán)等个别民营房企

　　或具(jù)备“最后赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们(men)是以同(tóng)一筛选标准来看(kàn)国(guó)央企与民营(yíng)房企(qǐ)，但在各维度的(de)实际(jì)表现上，国央企确(què)实(shí)会更(gèng)胜一筹。如国央企的融资(zī)成本更低，融资渠道也更顺畅，能够(gòu)做到想融(róng)就融，这样，国央企自然而然就具有天然优(yōu)势。

　　虽然对比民营房(fáng)企，机构(gòu)更加(jiā)看(kàn)好(hǎo)国央企，但这(zhè)也并不意(yì)味着，民营企(qǐ)业(yè)中就没有“黑(hēi)马”的存在。

　　据(jù)《红周刊(kān)》梳理发现(xiàn)，仍有少数民营房企同样受到机构的青睐。比如，根(gēn)据2023年一季报(bào)，滨江集团的十大流通股东中新进了(le)“中国工商银行股(gǔ)份有限公司－景顺长城中(zhōng)国回报灵活配置混合(hé)型证券投资基金”“全国社保基(jī)金一(yī)一六组(zǔ)合”等。

　　除此之外，自2021年开(kāi)始，百(bǎi)亿私(sī)募珠海阿巴马资产管理有限公司就(jiù)长期持有(yǒu)滨江集团。根据一(yī)季(jì)报，该(gāi)资产公司的几只(zhǐ)产品合计(jì)持有(yǒu)滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青(qīng)睐，和其自身的(de)基本(běn)面表(biǎo)现存在一(yī)定(dìng)关系。2020年以(yǐ)来(lái)的近(jìn)三年(nián)时间，房地产市场(chǎng)整(zhěng)体(tǐ)在走“下坡(pō)路”，但作为杭州本土房(fáng)企的滨江集团(tuán)仍是(shì)表现出(chū)较(jiào)强的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江集团(tuán)在业(yè)绩表现、销售规模、新(xīn)增土储、股价表现等多维度(dù)都表现了较强(qiáng)的(de)增长势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集(jí)团扣非归母净(jìng)利润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实现(xiàn)同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的(de)2023年一季报(bào)，今年一(yī)季度，滨江集团更是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜(tóng)时代”仍能保持自身(shēn)业绩的持续增长，和滨(bīn)江集团扎根杭州的战略布局关系密切(qiè)。根(gēn)据2022年年报(bào)，滨江集团有近(jìn)七成(chéng)营收来自杭州地区(qū)，而在2021年，杭(háng)州地区的营收比重只(zhǐ)占(zhàn)到(dào)近六成。近三年持续(xù)稳居(jū)杭(háng)州房企销售排名第一(yī)。

　　与此同(tóng)时(shí)，滨江(jiāng)集团(tuán)在杭州的土储(chǔ)补充(chōng)同样较为(wèi)积极(jí)，根据诸葛(gé)找房、住在杭(háng)州网数据显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿(ná)地金额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持续稳居杭州的本土(tǔ)第一。

　　而滨(bīn)江集团在(zài)杭州的较突出表(biǎo)现，中海物业是国企还是央企 中海和万科哪个档次高也(yě)让滨江集团的房(fáng)企排名(míng)迅速(sù)提(tí)升(shēng)。到(dào)2023年，滨江集团(tuán)的(de)房企排(pái)名已(yǐ)冲进(jìn)前十，根据中指数据，2023年(nián)前4月(yuè)，滨江集团实现销(xiāo)售(shòu)额607.3亿(yì)元，位(wèi)列房企第(dì)九位。

　　值得(dé)注意的是，2020年至今(jīn)，滨江集团股价翻(fān)了超一倍以上，而近期，滨(bīn)江集团更是(shì)迎来(lái)多家机构(gòu)的集(jí)中调研。滨(bīn)江集(jí)团发布(bù)公告(gào)表示，公司于(yú)5月10日接受了信达证券、金鹰基金(jīn中海物业是国企还是央企 中海和万科哪个档次高)、建信养老、新华养老等18家机(jī)构调研。

　　产(chǎn)业链布局重点移(yí)至存量赛(sài)道

　　机构在下游家纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上房地(dì)产开(kāi)发只是(shì)房地产产业链上的中游环节，其上游(yóu)主要(yào)为钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻纤等材(cái)料供应商，而下(xià)游(yóu)应用行业主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括中介服(fú)务、家用电器、物业管理、家居用品(pǐn)。综合《红周刊》的采访(fǎng)，房地产(chǎn)开发环(huán)节与上游材料端息息相(xiāng)关，新盘开(kāi)工不(bù)足导致(zhì)上游不被(bèi)看好，机构(gòu)寻(xún)觅个股阿尔(ěr)法的思(sī)路渐(jiàn)渐移至(zhì)下游。“中国房地产行业(yè)在进入存量房时代，所以对地(dì)产产(chǎn)业链(liàn)，尤其是偏消(xiāo)费属性的家装(zhuāng)家居领域，我们相(xiāng)对看好，因(yīn)为(wèi)居民保有的住房规模越来(lái)越大，随着(zhe)时间的增加，内(nèi)装更新的需求(qiú)也会(huì)越来越多(duō)。美国过去的(de)数据充(chōng)分说明了这一点，在(zài)新房销售见(jiàn)顶之后，家(jiā)具消(xiāo)费的(de)增长(zhǎng)却一直(zhí)都(dōu)很好。对于地产(chǎn)产业(yè)链，我们(men)相对看好和内装相关的(de)行(xíng)业(yè)，例如消费建材、家居装饰(shì)等。”万家(jiā)基金人士(shì)表示(shì)。

　　而(ér)根(gēn)据《红(hóng)周刊》对(duì)下(xià)游细分中相关赛道龙头年(nián)内表现(xiàn)的统计，目前暂居前两(liǎng)位的都(dōu)是来自家纺赛道的公司，它们分别(bié)是富安娜和(hé)水星家纺，特(tè)别(bié)是前者在月线(xiàn)连收七根(gēn)阳线(xiàn)的基(jī)础上，年(nián)内迄(qì)今(jīn)涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为(wèi)例(lì)，富安娜主要从事纺织家居(jū)、睡(shuì)眠家居、生活(huó)类产品的研发、设(shè)计、生产及销售，旗下拥有原(yuán)创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第(dì)一季度(dù)报告显(xiǎn)示，报(bào)告期(qī)内，富安娜实现营业收(shōu)入约(yuē)6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不过(guò)实现归属(shǔ)于(yú)上市公司股东(dōng)的(de)净利润(rùn)约1.11亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一季报(bào)的十大流通股股(gǔ)东来看，能(néng)够发现该(gāi)股(gǔ)早已成为(wèi)基(jī)金(jīn)重仓股的天下，彼(bǐ)时(shí)包(bāo)括公募的中(zhōng)欧(ōu)价值发现(xiàn)、中欧(ōu)潜力价值、工(gōng)银(yín)瑞信(xìn)灵动价值(zhí)、宝盈新价值和私募(mù)的明河2016，都(dōu)在其中出(chū)现，占据了半壁江(jiāng)山。需要强调的(de)是，中欧的两只基金都是价值派基金经理曹名长在管(guǎn)的产品，首(shǒu)季其同时重(zhòng)仓的房(fáng)地产产(chǎn)业(yè)链(liàn)股票(piào)还(hái)有金地(dì)集团(tuán)和大亚圣象(xiàng)。

　　对比而言，前(qián)几年(nián)曾经风光一时(shí)的(de)家居板块也因疫情、消费复苏进程(chéng)缓慢等多因素一度沉寂，不(bù)过好在困境反转露(lù)出曙(shǔ)光(guāng)，家居板块中年内(nèi)表现最(zuì)好的是志邦家(jiā)居。同一时间(jiān)段，该(gāi)股年(nián)内上涨已(yǐ)经超过(guò)23％，从业(yè)绩来(lái)看，无论是营(yíng)收还是归母净利(lì)润，公司(sī)都(dōu)实现了同比双(shuāng)升。

　　从公司的十大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)，《红周刊》发现广发基金经理罗洋慧眼独具，一季报(bào)中他管理(lǐ)的广发(fā)策略优选(xuǎn)和(hé)广发安宏回报均增(zēng)加了(le)持股(gǔ)，而(ér)这两只产品也成为志邦家居十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东中仅有(yǒu)的(de)两只(zhǐ)公募。有意(yì)思的(de)是，他似乎对于定(dìng)制家居类(lèi)标的(de)情有独钟，在(zài)另(lìng)一家赛道公司金牌橱(chú)柜中(zhōng)，他管理的全部三(sān)只产(chǎn)品均登榜十大流通股股东，其(qí)也(yě)成为他的(de)独门重仓股。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下游(yóu)的物业股也越来越被机构所青睐，不过这类标的大多在香港上市，如何选择成为(wèi)难题。对此，前述上海(hǎi)公募基(jī)金经(jīng)理举例分析：“物业服务不是(shì)一个高毛利的(de)行业，挣钱很辛苦，我选公司还是(shì)希(xī)望挣(zhēng)的是市场化应(yīng)该(gāi)挣的钱，以我曾经(jīng)买(mǎi)的(de)绿(lǜ)城(chéng)服务(wù)为例(lì)，它在中高端楼(lóu)盘占(zhàn)比是比较高(gāo)的，每年到(dào)期的合同里提价成功率在30％～40％。它(tā)能做(zuò)到(dào)滚动的大部分项目到(dào)期之后，经过两(liǎng)三轮合同周期还能做到产品提价。”

　　“行业(yè)里(lǐ)真正能做到产品(pǐn)提价的(de)公(gōng)司很少，因为(wèi)物业公司很容(róng)易一开始(shǐ)是挣钱的，后面因(yīn)为保(bǎo)安这些固定人员成本的(de)年度增长，不过服务没有特别好，客户没有那(nà)么满(mǎn)意，能(néng)做到(dào)提价难度是非常大的。但是该(gāi)公(gōng)司能在业内做(zuò)到到期之后提价(jià)率(lǜ)比较(jiào)高，这跟它(tā)的定位和比较(jiào)好的服务(wù)是有关系的。”他(tā)进一(yī)步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 中海物业是国企还是央企 中海和万科哪个档次高