近(jìn)两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润分配和本金的(de)归还(hái)，在(zài)选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的(de)变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础设施(shī)资产的(de)经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金募集材料和(hé)信(xìn)息披露文(wén)件，结(jié)合(hé)行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场价格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券(quàn)的固(gù)定利(lì)息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有(yǒu)较强的(de)配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者(zh三角函数中cscx等于什么，三角函数中cscx等于什么意思ě)公募REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过分(fēn)红(hóng)获(huò)取(qǔ)相(xiāng)对于投(tóu)资债券(quàn)相(xiāng)对高的(de)收益(yì)性，在有效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成(chéng)率不(bù)达(dá)预期，一(yī)定程度上影响了(le)公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的(de)主要因素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济预(yù)期(qī)恢复(fù)，一(yī)方面(miàn)市场热(rè)点呈(chéng)现(xiàn)向股票和(hé)债(zhài)券回归(guī)的(de)过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基(jī)金(jīn)份额的(de)分(fēn)红(hóng)金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结(jié)合持(chí)有产品的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也(yě)称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提(tí)是(shì)本(běn)金之上的增值部(bù)分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个部(bù)分之间的(de)比例(lì)是(shì)变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可(kě)能(néng)把“分派”金额(é)误(wù)认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价(jià)值面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大(dà)资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的(de)收益主要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资(zī)产的分红包括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，两者的(de)比(bǐ)率也(yě)是变动的，对(duì)特许经营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资(zī)产属性(xìng)，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营(yíng)期(qī)限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的(de)分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期(qī)限较(jiào)长的特(tè)许经营权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回(huí)本金并取(qǔ)得(dé)收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特(tè)许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正三角函数中cscx等于什么，三角函数中cscx等于什么意思常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)

　　在(zài)基(jī)金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有(yǒu)两个(gè)：一(yī)是年报(bào)中披露(lù)的(de)经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配(pèi)的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的(de)项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择(zé)，投(tóu)资价(jià)值体现在相对(duì)股(gǔ)债市场(chǎng)独立的(de)资(zī)产配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配(pèi)收(shōu)益(yì)主要来(lái)自底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为(wèi)可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可(kě)供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材料中(zhōng)披露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市(shì)场的(de)实际环(huán)境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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