饱受争议的二手房(fáng)交易(yì)中介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发布了(le)关于规范房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经(jīng)纪机构存(cún)在利用房源客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其(qí)合法权益。

　　基(jī)于(yú)上述背(bèi)景(jǐng)，两部门从(cóng)加强从业主体(tǐ)管理、明确经(jīng)纪服(fú)务内容、合(hé)理(lǐ)确(què)定经纪(jì)服务收费(fèi)、严格实(shí)行明码标价(jià)等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首(shǒu)席(xí)分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二(èr)线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北(běi)京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介(jiè)居间成交，房地产(chǎn)调(diào)控重心逐(zhú)渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住(zhù)房政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居民(mín)来说属于金(jīn)额不低的(de)大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具(jù)有非常强(qiáng)的专(zhuān)业(yè)性，居民(mín)往往通过中(zhōng)介(jiè)来完(wán)成(chéng)。但很多中(zhōng)介利用信息(xī)不对称等问题，将非必要(yào)的收(shōu)费夹(jiā)带其(qí)中，如收取过桥融资、按什么是因果论证举例说明句子，什么是因果论证举例说明的方法(àn)揭费、担保费(fèi)等，对居民(mín)造成额外的(de)负担(dān)，而且这(zhè)些服务(wù)事项并(bìng)未明码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易过程中存(cún)在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经(jīng)纪服务在内(nèi)的相关市场交易(yì)行(xíng)为及其(qí)主(zhǔ)体(tǐ)进行规(guī)范和秩(zhì)序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和(hé)调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来对房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务行(xíng)业关(guān)注(zhù)最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房(fáng)屋(wū)，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔金(jīn)额不低(dī)的中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费上，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构要(yào)合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价。引导(dǎo)由(yóu)交易双方共(gòng)同(tóng)承担(dān)经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务收费标准的(de)最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下发(fā)的《关于房地(dì)产中介服务(wù)收费的通知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖(mài)代理收费，按成交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīn什么是因果论证举例说明句子，什么是因果论证举例说明的方法g)纪服务，经(jīng)交易各(gè)方协商同意(yì)，可在规定的收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)基础(chǔ)上适当上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取(qǔ)消(xiāo)了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介(jiè)机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前并(bìng)未明确具体的(de)中介(jiè)费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需(xū)在服务(wù)过程中对收费标准进行明码标(biāo)价即可。而(ér)房地产经纪服(fú)务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算(suàn)出合适的(de)中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门(mén)在此(cǐ)次(cì)意(yì)见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服(fú)务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸(shēn)服务(wù)，应当分别明(míng)确服务项(xiàng)目(mù)和收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机(jī)构收费前应(yīng)当向交易当事人出具收(shōu)费清单，列明收费(fèi)标准(zhǔn)、收(shōu)费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建设部(bù)门(mén)将(jiāng)会(huì)同市场监管等部(bù)门(mén)采取约(yuē)谈等综(zōng)合措施进行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部门依法(fǎ)查(chá)处不按规(guī)定明码(mǎ)标价、操纵经纪服(fú)务收费(fèi)等(děng)违反价格和反垄断(duàn)法(fǎ)律(lǜ)法规(guī)的行为。对房地(dì)产(chǎn)经纪机构相关违(wéi)法违规(guī)信(xìn)息，市场监管部(bù)门要依(yī)法依(yī)规纳入国家企(qǐ)业信(xìn)用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则(zé)实行(xíng)分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住建部(bù)发文鼓励(lì)按照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费(fèi)用，主要还(hái)是规范(fàn)行业，打击收(shōu)费过高的(de)经纪机构，但对(duì)市场影响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来(lái)收(shōu)费就不(bù)同，各家收费普遍(biàn)在合(hé)理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门(mén)提(tí)出(chū)的意(yì)见仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而(ér)非规定，未来如何具体认(rèn)定其中(zhōng)的细则，还需(xū)要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务(wù)领域的调整改善、规(guī)范化，有利(lì)于行业(yè)健康(kāng)发展。同时，由于二(èr)手房很(hěn)多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不同税(shuì)费等都(dōu)可能(néng)对交易产生影响，这对房地(dì)产经纪服务(wù)行业的(de)专业(yè)性提出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过(guò)程中，原本应该(gāi)由上下(xià)家各支(zhī)付(fù)一半的中介费，但在一些(xiē)热点城市的二手房(fáng)交易过程中(zhōng)，往往会有这样的(de)情形(xíng)，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从(cóng)而会出现中介费及税费均(jūn)由购房者来(lái)承担(dān)。即使(shǐ)一些(xiē)房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成(chéng)’的(de)情况，一些房产中(zhōng)介公(gōng)司将其视(shì)为(wèi)向购房(fáng)者单(dān)边(biān)收费的行为。部分(fēn)中介公司可能会利(lì)用其支(zhī)配(pèi)地位，在(zài)原先经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费的基础上(shàng)，再(zài)次向(xiàng)房东收取费用，而(ér)这部(bù)分费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者，这实际(jì)上相(xiāng)当于变相推高(gāo)了房价(什么是因果论证举例说明句子，什么是因果论证举例说明的方法jià)。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交(jiāo)易(yì)中操(cāo)作的透明度，也(yě)有利于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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