5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地(dì)产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的(de)持股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四(sì)季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公(gōng)募对(duì)于房地产的(de)投(tóu)资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的(de)是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在(zài)第(dì)96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传统(tǒng古代陇西成纪是现在的哪里，陇西成纪怎么读)认知上没有什么(me)投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一(yī)不(bù)愿具(jù)名(míng)的(de)上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面(miàn)积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还需(xū)要有(yǒu)一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人(rén)），我国(guó)均已(yǐ)告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额(é)，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在(zài)此过(guò)程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方式，获得市(shì)占率(lǜ)的(de)提(tí)升。当行业需求见顶回(huí)落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的(de)务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性标(biāo)的(de)成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上涨的达到了古代陇西成纪是现在的哪里，陇西成纪怎么读81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季(jì)度的收入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连(lián)续第三(sān)个(gè)季(jì)度他有(yǒu)的(de)两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家(jiā)上海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也(yě)是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第(dì)七(qī)位(wèi)，富国(guó)中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负(fù)债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前(qián)中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国(guó)企地(dì)产(chǎn)股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机会(huì)依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央企占据显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的(de)融(róng)资(zī)成本(běn)，优质的开发资源和良好的(de)不动(dòng)产资产运营能力(lì)的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的(de)资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的(de)修(xiū)复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利和现金(jīn)流创造(zào)能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业(yè)自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度提升的头部(bù)公司(sī)。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增(zēng)长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资(zī)拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍(réng)在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季(jì)度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个(gè)别(bié)城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在(zài)内的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的(de)情况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确定性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度(dù)都(dōu)比想象(xiàng)的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待它的基本(běn)面不(bù)断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 古代陇西成纪是现在的哪里，陇西成纪怎么读