导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入(rù)大分化时代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年(nián)地(dì)产(chǎn)持续低景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日(rì)益(yì)热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事(shì)实(shí)是(shì)否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人(rén)均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设施等(děng)因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租(zū)赁和置业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的(de)近(jìn)三成都是流动(dòng)人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化(huà)日益明显，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分(fēn)配的(de)再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不(bù)同能级城市之间，不(bù)同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主(zhǔ)题(tí)的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多(duō)万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋(wū)实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1，看似(shì)意(yì)味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思(sī)路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相关数(shù)据(jù)有两处(chù)可(kě)以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计(jì)算中国居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数(shù)量极少(shǎo)，可(kě)忽略不(bù)计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套却的部首叫什么名称拼音，卩是什么偏旁怎么念(tào)数相加，我们(men)就(jiù)能(néng)够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确(què)统计(jì)。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73却的部首叫什么名称拼音，卩是什么偏旁怎么念.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有(yǒu)一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的(de)程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国(guó)地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等(děng)因素产生(shēng)的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日本(běn)的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流(liú)动人口和省(shěng)际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及(jí)南(nán)京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动(dòng)人(rén)口实(shí)际上会(huì)占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不(bù)少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设(shè)施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了(le)很大的不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类(lèi)上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的(de)需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要(yào)住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住(zhù)宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经(jīng)户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态(tài)结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩(suō)小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继(jì)续延续，导致户(hù)数会(huì)因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济(jì)发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进(jìn)一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或(huò)少有物业管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后(hòu)的(de)改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议明确指出(chū)支持住(zhù)宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他(tā)国家依(yī)旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之(zhī)间差异(yì)，优(yōu)质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计(jì)偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预期(qī)。

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