万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾(céng)宣称(chēng)要做(zuò)地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人(rén)被中国信(xìn)达追债，中国信达为了(le)收回钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到(dào)这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信(xìn)息(xī)，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下(xià)称中国信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都(dōu)是(shì)卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达(dá)的拍卖(mài)页(yè)面(miàn)上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实(shí)了(le)上述(shù)内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京(jīng)的(de)高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大(dà)的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据(jù)相关(guān)法律规定(dìng)，民事(shì)执(zhí)行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过(guò)户(hù)手续的，如果业(yè)主没(méi)有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年(nián)4月，人民(mín)法院报公布《最高人(rén)民法院关(guān)于商品房消费者权利(lì)保护问(wèn)题的批复(fù)》，以(yǐ)司法(fǎ)解(jiě)释的方(fāng)式明确了(le)购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居住(zhù)为目(mù)的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付(fù)请(qǐng)求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院(yuàn)应(yīng)当(dāng)予以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支(zhī)付(fù)剩(shèng)余价(jià)款(kuǎn)的(de)，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未(wèi)网签(qiān)”，那么(me)这笔不(bù)良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷(léi)赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已(yǐ)经(jīng)成(chéng)为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很高(gāo)的国(guó)民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入(rù)北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的(de)天价(jià)，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料(liào)地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗(rén)的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实是(shì)有(yǒu)迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试(shì)过(guò)多元化业(yè)务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团手中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团(tuán)也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇(fù)还在持续(xù)质押(yā)手中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行(xíng)人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸免于难(nán)。不过在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的(de)情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的(de)北京国(guó)安，又如何能独善其(qí)身？

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