5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然(rán)布局(jú)。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所公(gōng)布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地(dì)产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募(mù)对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得(dé)以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提(tí)升(shēng)6.71％。持仓(cān伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月g)市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时代，一(yī)二线城市(shì)好于三(sān)四线城市。而映射到二(èr)级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知(zhī)上没(méi)有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一定的政策(cè)出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房(fáng)短缺(quē)时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及(jí)过快(kuài)上行的房价，因而行业(yè)高增的(de)时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的(de)需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的(de)主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业(yè)绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从(cóng)十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月的(de)首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度(dù)的(de)收入利润规(guī)模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上(shàng)看，一(yī)季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机(jī)构在其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季(jì)度十大流(liú)通股股东(dōng)来看，知名(míng)私募高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这(zhè)也是(shì)连续(xù)第(dì)三个季度他(tā)有(yǒu)的(de)两(liǎng)只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了(le)持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房(fáng)企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基(jī)本在(zài)70％以(yǐ)下，而(ér)其他(tā)房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额(伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮(cháo)下(xià)，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发(fā)展的(de)大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机(jī)会依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出(chū)较(jiào)低(dī)的融资(zī)成本，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好的(de)不动(dòng)产资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务(wù)关(guān)系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开企业的(de)资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的(de)过程中，央国(guó)企相较于民企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明(míng)显。中特(tè)估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑(jí)在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值(zhí)中枢的(de)提升(shēng)，应该(gāi)关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内(nèi)人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年(nián)民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍(réng)处于(yú)调整(zhěng)的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏过(guò)程中，还(hái)面(miàn)临着一(yī)些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月(yuè)环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的(de)一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地(dì)产(chǎn)以及(jí)其上下(xià)游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时(shí)候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的(de)基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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