导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地产步入(rù)大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国(guó)房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地(dì)产(chǎn)是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存(cún)量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着(zhe)中国住(zhù)宅(zhái)市场已经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付(fù)，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是(shì)流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日(rì)益明显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市(shì)场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存量数(shù)据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是(shì)以家庭为(wèi)单(dān)位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅(zhái)相关(guān)数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直(zhí)接公布(bù)，一(yī)是(shì)每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　需要和须要意思的区别简单理解，必须与必需的区别通俗易懂

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和(hé)购买二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的(de)三(sān)点含义(yì)

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味(wèi)着(zhe)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足(zú)因人(rén)口流(liú)动、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来看，美国(guó)、英国(guó)和(hé)日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入(rù)地的住宅市场供不(bù)应求，造(zào)成房价或(huò)房(fáng)租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城(ch需要和须要意思的区别简单理解，必须与必需的区别通俗易懂éng)市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流(liú)动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在高房价的(de)大(dà)城市租赁一(yī)套房需要和须要意思的区别简单理解，必须与必需的区别通俗易懂，在房价较(jiào)低的(de)县城购买一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈(chén)旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了(le)很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方(fāng)米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户(hù)的(de)占(zhàn)比(bǐ)明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人(rén)口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万人，自(zì)然(rán)增(zēng)加人口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万人(rén)，其人(rén)口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房(fáng)和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会(huì)进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环(huán)境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济(jì)水平有着(zhe)密切(qiè)正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，供需(xū)出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异(yì)，优质(zhì)小(xiǎo)区(qū)和老旧(jiù)二手房(fáng)之间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口普查数(shù)据调(diào)查的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存(cún)在统(tǒng)计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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