导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国(guó)房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查(chá)数(shù)据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业(yè)办(bàn)公楼(lóu)、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一间(jiān)房所能(néng)满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡(héng)，是(shì)因为户(hù)均(jūn)一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的(de)近(jìn)三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户祈使句例子英语，祈使句例子10个均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅(zhái)的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存(cún)在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们(men)无法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处(chù)市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才(cái)是城(chéng)镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利(lì)用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量(liàng)房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)除以家庭户(hù)数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步(bù)推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的(de)住宅(zhái)结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有(yǒu)房”是(shì)否意(yì)味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房(fáng)等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净(jìng)流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价迫使打(dǎ)工(gōng)人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价(jià)的(de)大(dà)城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很(hěn)难满(mǎn)足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了(le)中国(guó)未来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示(shì)城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带来(lái)的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的(de)再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng祈使句例子英语，祈使句例子10个)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希(xī)望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧(jiù)存(cún)在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，这种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不单(dān)局(jú)限(xiàn)于城市能级(jí)之(zhī)间(jiān)差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二(èr)手房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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