5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的机(jī)构(gòu)对于(yú)这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其(qí)所持(chí)股票市(shì)值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来的(de)首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比(bǐ)例(lì)也(yě)同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎(hū)在今年一(yī)季度(dù)得(dé)以延续。数(shù)据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对(duì)于房(fáng)地产的(de)投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排(pái)名第(dì)二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先在于(yú)几只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排(pái)位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其次(cì)是金地集团退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环(huán)，且首(shǒu)季(jì)并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二(èr)级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业(yè)轻松收(shōu)获(huò)行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰(shu木铎金声是什么意思在论语中，木铎金声的意思āi)退期的行(xíng)业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧(cè)发(fā)生了(le)更大的(de)变(biàn)化。”一(yī)不愿(yuàn)具(jù)名(míng)的(de)上海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一(yī)定的政策出来去(qù)刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆(gān)率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的(de)时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识(shí)转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作(zuò)个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上(shàng)述(shù)时间(jiān)段恰好排(pái)名(míng)前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发(fā)展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房地产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，各类(lèi)机构(gòu)都(dōu)有对其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的(de)首(shǒu)季(jì)十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东(dōng)金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模(mó)大(dà)幅度(dù)复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏(sū)至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结(jié)算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域(yù)性(xìng)地产(chǎn)公(gōng)司外(wài)，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要(yào)布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是一(yī)份报喜(xǐ)的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其(qí)他(tā)房(fáng)企的(de)净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营(yíng)能(néng)力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减(jiǎn)值(zhí)、土地资(zī)源债(zhài)权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的(de)资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的(de)过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的(de)提升，应(yīng)该(gāi)关注估值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次(cì)是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心木铎金声是什么意思在论语中，木铎金声的意思

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为过(guò)去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过(guò)程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相(xiāng)对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照(zhào)现(xiàn)在的经济(jì)状(zhuàng)况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会(huì)出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以及其上(shàng)下游产业(yè)链的(de)复(fù)苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们(men)要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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