5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出(chū)色，但公募(mù)所持(chí)房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次(cì)回(huí)升，年底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据(jù)统计(jì)显示(shì)，公募(mù)重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前(qián)五个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产板块排(pái)名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二(èr)的(de)是招商蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二(èr)级市场投资上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻(qīng)松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的(de)行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有什么投(tóu)资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的(de)变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的(de)政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提(tí)升。当(dāng)行(xíng)业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不(bù)代表没有投资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都(dōu)有对(duì)其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银(yín)基金(jīn)、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季度的(de)收入利润规模(mó)大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫(yì)情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其(qí)中持(chí)续驻足山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第(dì)三(sān)个(gè)季(jì)度(dù)他有(yǒu)的(de)两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要(yào)布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获(huò)取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的结(jié)构(gòu)性机(jī)会(huì)依然存在(zài)，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的(de)优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发(fā)资(zī)源(yuán)和良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于(yú)民企来(lái)说估值的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的(de)盈利和(hé)现金流创造(zào)能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益(yì)于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一(yī)思路(lù)的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资(zī)背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其次是(s山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗hì)销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据(jù)房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是(shì)较(jiào)大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企业(yè)仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房(fáng)企销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括(kuò)北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场(chǎng)的(de)去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季(jì)度(dù)、第三季度(dù)增长不确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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