近两年火爆的创(chuàng)新产品公募尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高(gāo)比例(lì)稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类产品长期(qī)投资(zī)价值(zhí)，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再(zài)产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和(hé)本金的归(guī)还，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对(duì)此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分(fēn)红预期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募(mù)集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为进行投资(zī)决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持有人实(shí)际获(huò)得的现金(jīn)收尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快益，对于长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合(hé)并后基(jī)金(jīn)年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资(zī)债券相对高的(de)收(shōu)益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外(wài)，市(shì)场对于(yú)未来分红水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至(zhì)4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一(yī)方面，基础设(shè)施(shī)项目的经营(yíng)业绩(jì)相对(duì)经济(jì)活(huó)力的改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在(zài)基金分(fēn)红(hóng)前(qián)后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需(xū)结(jié)合持有产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是本金(jīn)之(zhī)上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临(lín)极大不(bù)确定性(xìng)，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的(de)收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红(hóng)包(bāo)括了(le)利润分(fēn)配和本金的(de)归还(hái)，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择产品的(de)二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供(gōng)分配金额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基(jī)于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期(qī)限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对(duì)较低(dī)，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的(de)分(fēn)派金额包含了(le)投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的(de)资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目(mù)底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收(shōu)益(yì)率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有两个：一是年报中披露的(de)经(jīng)营活(huó)动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存(cún)在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营(yín尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快g)、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类的(de)资产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率的(de)高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低(dī)。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回(huí)报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募(mù)集材料中披(pī)露预测进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济及市场的(de)实(shí)际环境(jìng)，对(duì)基础设施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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