文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有(yǒu)条件(jiàn)的(de)可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入(rù)存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技(jì)术活(huó)，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关(guān)，解(jiě)好这(zhè)道世(shì)界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对购(gòu)房者非常不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。其(qí)实，当前(qián)世界(jiè)不少国(guó)家(jiā)存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措(cuò)施(shī)，开发(fā)商(shāng)在项目(mù)获(huò)得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违(wéi)约处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定(dìng)历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质(zhì)是向善(shàn)，是(shì)以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定、房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率等进(jìn)行(xíng)过长期系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力(lì)才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如(rú)把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办(bàn)立信置(zhì)业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印(yìn)发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解(jiě)决了(le)制造商的资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特(tè)色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了(le)中(zhōng)国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了(le)对于预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已(yǐ)经(jīng)全部支(zhī)付(fù)，还要(yào)证明自身有资金等(děng)能力(lì)把项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求(qiú)律师行在(zài)银(yín)行开(kāi)设的(de)信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全(quán)透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化(huà)的进程大(dà)于城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市(shì)化配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不(bù)再(zài)适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的(de)需求(qiú)量(liàng)大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度(dù)，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币(bì)化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的(de)福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周期长的(de)两大难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作(zuò)用(yòng)推(tuī)动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港的按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的(de)开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产市(shì)场的稳步木铎金声是什么意思在论语中，木铎金声的意思发展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国(guó)家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期(qī)房(fáng)销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　木铎金声是什么意思在论语中，木铎金声的意思rong>预售制也推动了中国(guó)内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下(xià)游(yóu)产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动的(de)投资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余(yú)额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者(zhě)和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和(hé)购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行(xíng)获得(dé)房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资(zī)金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价(jià)计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走的(de)？实际(jì)上(shàng)，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者提供一定的(de)保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节(jié)，定(dìng)金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公(gōng)证行(xíng)或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金(jīn)全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工(gōng)期(qī)进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何木铎金声是什么意思在论语中，木铎金声的意思原(yuán)因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支(zhī)付公(gōng)证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支付(fù)房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)可(kě)分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付(fù)房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定(dìng)利率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制(zhì)设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付款比例相对(duì)较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验(yàn)验收(shōu)后才(cái)能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极(jí)为(wèi)严格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在确(què)认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措(cuò)施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束后(hòu)由于(yú)房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明(míng)书交(jiāo)付给(gěi)购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房款(kuǎn)也(yě)受该措(cuò)施(shī)保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会(huì)存(cún)入银行专门的(de)项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在(zài)正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立(lì)于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预(yù)售(shòu)制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 木铎金声是什么意思在论语中，木铎金声的意思