5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的(de)机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布(bù)的(de)总份额(é)均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市(shì)值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎(hū)在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计(jì)达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是保利发展，在(zài)基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出(chū)百大(dà)之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地(dì)产(chǎn)是(shì)复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导(dǎo)到二(èr)级(jí)市场(chǎng)乃(nǎi)至(zhì)机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好于三四(sì)线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特(tè)纳(nà)曲线(xiàn)里属于(yú)成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的(de)行业(yè)也(yě)出现了(le)一些机会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更大的(de)变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也(yě)有(yǒu)近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需要有一定(dìng)的(de)政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的(de)房价，因而行(xíng)业(yè)高增的(de)时代已(yǐ)经过(guò)去(qù)，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落，在(zài)此(cǐ)过(guò)程(chéng)中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃至整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标的(de)成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本面来(lái)看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服(fú)务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是(shì)该公(gōng)司(sī)后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏至近(jìn)年(nián)来(lái)最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也(yě)是连(lián)续第(dì)三个季(jì)度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗于上市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募(mù)指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数(shù)1000增强则排(pái)名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算(suàn)对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的利润(rùn)率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净(jìng)负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在(zài)发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其主要(yào)又体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)库(kù)存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较于(yú)民(mín)营地产公司也(yě)是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这(zhè)一轮(lún)行业出清(qīng)的(de)过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较(j毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗iào)快速发(fā)展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗”

　　“存量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度(dù)提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官(guān)方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央企在三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的(de)房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续(xù)性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度(dù)较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的(de)复苏(sū)过(guò)程中，还面(miàn)临(lín)着一些不(bù)确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也(yě)不(bù)太(tài)乐观。按照现在的(de)经济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市场的(de)去库存压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了(le)半年报冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得(dé)比(bǐ)同行好(hǎo)得多(duō)的(de)企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等(děng)待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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