万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向(xiàng)台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集(jí)团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的(de)维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国(guó)信达(dá)在京(jīng)东拍卖(mài)上(shàng)，上架(jià)了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不(bù)良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处(chù)置主体是中国(guó)信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国信达北(běi)分(fēn)），处置的(de)是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司是共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实(shí)，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又(yòu)注明这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本(běn)都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规(guī)定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的(de)方式(shì)明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的(de)购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工(gōng)程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵(dǐ寒江孤影江湖故人相逢何必曾相识是什么意思，寒江孤影四句诗是什么意思)押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒(héng)瑞为(wèi)中赫(hè)集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很高的国民知名(míng)度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀(diàn)顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知(zhī)名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业(yè)大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下(xià)。而寒江孤影江湖故人相逢何必曾相识是什么意思，寒江孤影四句诗是什么意思追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始(shǐ)了(le)多(duō)元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务(wù)，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)全部(bù)股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团(tuán)及(jí)其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查(chá)查显示，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出(chū)质(zhì)记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的时间(jiān)完(wán)全(quán)吻(wěn)合(hé)。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北(běi)京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国(guó)安(ān)的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权(quán)交易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资(zī)金压(yā)力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团(tuán)被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行人(rén)，执行(xíng)标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被(bèi)执行(xíng)10个多(duō)亿的(de)北(běi)京(jīng)国安，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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