文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提(tí)出(chū)“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月(yuè)时间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消(xiāo)商品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)的风(fēng)险。从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国(guó)香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批(pī)准后(hòu)才可(kě)以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果(guǒ)没(méi)有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在(zài)中(zhōng)国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化(huà)解这(zhè)个难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安、行业(yè)企业(yè)健康发(fā)展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的(de)专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推(tuī)行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对(duì)这一(yī)系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创办立(lì)信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐(qí)买家的(de)钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的(de)房产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的(de)一大特色(sè)，纵观(guān)中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率(lǜ)地(dì)解决了(le)核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推(tuī)动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全(quán)的监管机(jī)制，促(cù)进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明(míng)自身(shēn)有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目(mù)完(wán)成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透明化(huà)机制，且银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面临住房需求大(dà)和(hé)供(gōng)给量(liàng)短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程(chéng)大(dà)于城(chéng)市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市(shì)化配套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利(lì)分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低(dī)、配套(tào)差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会(huì)缺(quē)少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是(shì)对内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力(lì)支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经调(diào)整形(xíng)成契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具(jù)体来(lái)说(shuō)，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采(cǎi)用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商(shāng)可能(néng)已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发(fā)商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售(shòu)的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去(qù)20多年对中国(guó)内地(dì)房地产市场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增(zēng)至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售(shòu)面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建(jiàn)材(cái)的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全(quán)社会(huì)固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本(běn)的10.8万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值(zhí)占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关(guān)系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或经营不善(shàn)，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者(zhě)签订的(de)预(yù)售合同和按揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获(huò)得(dé)房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全(quán)由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监管(guǎn)资金(jīn)去(qù)哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两(liǎng)个(gè)字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得(dé)款项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房(fáng)地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多(duō)年以来(lái)全国(guó)并没有统一(yī)的(de)预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价(jià)计(jì)算重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发(fā)时(shí)代的(de)高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的(de)保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者支付(fù)的(de)房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的(de)保修(xiū)期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付(fù)，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银行利(lì)益(yì)，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行得(dé)到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并(bìng)进(jìn)行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按照德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在(zài)购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全(quán)部(bù)完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司(sī)针对期房(fáng)设(shè)计了(le)两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋(wū)出现重大(dà)延(yán)期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负(fù)责(zé)相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待环节内容(róng)确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严(yán)格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律师(shī)监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋(wū)供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的(de)部(bù)分，法(fǎ)律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的(de)保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外(wài)，其(qí)他预(yù)先支付(fù)的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机(jī)构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的(de)选购(gòu)权(quán)合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时购(gòu)房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规(guī)定(dìng)，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完工、管道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋(wū)保(bǎo)修期(qī)，此后购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前(qián)房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的(de)支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转(zhu等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待ǎn)的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支(zhī)付(fù)环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独立于(yú)开(kāi)发商(shāng)、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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