近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后(hòu)不再(zài)产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前(qián)已包含(hán)了(le)利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外(wài)尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况及市场因(yīn)素的综合(hé)影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决(jué)策(cè)的(de)重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负责人(ré糯糯是什么意思，糯糯的说一句什么意思n)称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施(shī)证(zhèng)券(quàn)投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规(guī)要(yào)求，基础(chǔ)设施基(jī)金(jīn)应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度可分(fēn)配(pèi)金额(é)以现金形式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的(de)“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的(de)角度来看(kàn)，一(yī)方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了(le)公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金糯糯是什么意思，糯糯的说一句什么意思基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一(yī)方面(miàn糯糯是什么意思，糯糯的说一句什么意思)市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基(jī)金份额(é)净值变化(huà)的(de)修正，使投资人(rén)在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金分红前提是(shì)本金(jīn)之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间(jiān)的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误(wù)认(rèn)为是(shì)持(chí)续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期后基(jī)金价值面临(lín)极大不确(què)定性(xìng)，这是(shì)该类投资(zī)者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要(yào)包(bāo)括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资(zī)产的分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归(guī)还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也(yě)是(shì)变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资(zī)者在(zài)选择投资标(biāo)的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的(de)二级市(shì)场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的(de)分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通常具(jù)备更高(gāo)的分(fēn)派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低(dī)，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本(běn)金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的(de)情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进(jìn)一(yī)步(bù)延长经(jīng)营期限。这种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评(píng)估项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年(nián)报中披露(lù)的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金，二(èr)者存(cún)在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流(liú)，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关(guān)注内部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要(yào)来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力(lì)、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基(jī)金管理人实(shí)力(lì)等(děng)多(duō)重(zhòng)因素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集(jí)材料(liào)中(zhōng)披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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