万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成了共同(tóng)债务人(rén)被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国信魏风伐檀原文及翻译注音，伐檀原文及翻译注音第一自然段达(dá)为(wèi)了收回钱款不(bù)得不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产(chǎn)的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的(de)处(chù)置主体(tǐ)是中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处(chù)置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务(wù)人(rén)。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报(bào)道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子(zi)实际上都是(shì)卖(mài)出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主确实已(yǐ)经支付价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，那么(me)，中国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经(jīng)支付价(jià)款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保(bǎo)护问(wèn)题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明确(què)了购房人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其(qí)房(fáng)屋(wū)交付请求权(quán)优先(xiān)于建设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付(fù)了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手(shǒu)山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)等选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国(guó)际信(xìn)托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没(méi)魏风伐檀原文及翻译注音，伐檀原文及翻译注音第一自然段有很大规模，也没有(yǒu)很高的(de)国民知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科(kē)等大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本(běn)超(chāo)6万的成年银杏树(shù)，还(hái)是(shì)每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都(dōu)令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也(yě)吸(xī)引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的(de)地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人(rén)生轨(guǐ)迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就(jiù)在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到(dào)了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资(zī)本(běn)退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)拿下(xià)北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为什(shén)么又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇(fù)将其(qí)手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份质押(yā)陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权(quán)出质记(jì)录。质(zhì)权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官(guān)网(wǎng)信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集(jí)团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)，目(mù)前(qián)幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国安(ān)，又如(rú)何能(néng)独善其身？

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