文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条件的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川(chuān)、广东等地明(míng)确(què)表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的(de)别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落(luò)实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处(chù)罚(fá)措施(shī)作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史阶几十块钱的阿富汗玉是真的吗段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要(yào)配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定(dìng)能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居(jū)住(zhù)属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实(shí)施(shī)现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信(xìn)置业(yè)有限(xiàn)公司(sī)，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力(lì)寻(xún)求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速(sù)了(le)房屋的(de)建造和销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资(zī)金(jīn)问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的(de)一大(dà)特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等(děng)能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需(xū)放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需(xū)律所和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发(fā)商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银(yín)行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国(guó)内地(dì)优先发展(zhǎn)重工(gōng)业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套(tào)问(wèn)题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制度，住房市(shì)场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预(yù)售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持(chí)国(guó)内房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住(zhù)房制度(dù)改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和(hé)开发时间周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发(fā)商(shāng)以预(yù)售款撬动下(xià)一(yī)个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形(xíng)成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预(yù)先(xiān)出售(shòu)给(gěi)购(gòu)房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别(bié)于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践过(guò)程中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案(àn)登记和(hé)预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷(dài)款的形(xíng)式一次(cì)性付(fù)清(qīng)剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的(de)最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多(duō)年(nián)对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高(gāo)了(le)居民居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的(de)《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了(le)中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经(jīng)二(èr)十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增几十块钱的阿富汗玉是真的吗速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地产(chǎn)业的(de)快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经(jīng)济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材(cái)的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业(yè)务，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及(jí)中(zhōng)国资本(běn)市(shì)场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝(jué)大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的(de)风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发(fā)商(shāng)之间的购房(fáng)合(hé)同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商(shāng)发生违(wéi)约，购(gòu)房者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力或(huò)短期不能还款等(děng)，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银(yín)行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积(jī)或者项目工程总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管账户(hù)资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的(de)高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得(dé)监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付(fù)资(zī)金，一(yī)般(bān)设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预(yù)付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用(yòng)两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一(yī)是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国(guó)期(qī)房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第(dì)三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及(jí)首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房者支付(fù)的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何(hé)原因(yīn)不能(néng)购买，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前(qián)申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司(sī)针(zhēn)对期房设(shè)计(jì)了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环节(jié)内容(róng)确(què)认无误(wù)后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财(cái)务(wù)、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，一般会在(zài)合(hé)同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节(jié)，英国规定房(fáng)屋必(bì)须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国(guó)期房预售资(zī)金监管极(jí)为严格(gé)，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商(shāng)账户前经过两道(dào)关口，有利(lì)于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯一(yī)一部(bù)规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者(zhě)支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成定(dìng)金保全措施(shī)才(cái)可预售。什么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾(wě几十块钱的阿富汗玉是真的吗i)，购(gòu)房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融(róng)机(jī)构或保证机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还(hái)相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存(cún)入(rù)银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具(jù)支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现(xiàn)在(zài)起，对(duì)还在正常运转的房企包括民(mín)营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的(de)权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修(xiū)期内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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