万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红(hóng)，让(ràng)这个位(wèi)于北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘(mì)开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售(shòu)出(chū)，业主并(bìng)非中赫(hè)集(jí)团(tuán)，那(nà)些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没(méi)你(nǐ)想象的(de)那么简单。

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　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了(le)“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不(bù)良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项(xiàng)目的处置主体是中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是(shì)一(yī)起中国(guó)信达北分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注明(míng)这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的(de谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗)报道证实了上述内(nèi)容(róng)。有(yǒu)豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还(hái)没资(zī)金解抵押(yā)，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主基本都是(shì)北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被(bèi)精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国(guó)信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款并实际(jì)占有，但未办(bàn)理过户(hù)手续的，如(rú)果业(yè)主没有过错，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时(shí)可(kě)以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住(zhù)为(wèi)目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际支付剩余(yú)价(jià)款的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那(nà)么(me)这笔不良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国(guó)信达(dá)已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出(chū)了赫华(huá)恒(héng)瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了(le)唯一(yī)股东(dōng)，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一(yī)个(gè)个传(chuán)说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市场，无论是(shì)一(yī)块块从荷(hé)兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸(chén)的(de)缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大(dà)华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不少知名(míng)人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环的背后(hòu)，这个地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为(wèi)履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义务，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到这个地(dì)步，其(qí)实是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年(nián)初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转型之路(lù)并不(bù)好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过(guò)多元化(huà)业务(wù)，先后进军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安的估值(zhí)一直没(méi)变，那(nà)么(me)中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其(qí)实(shí)控人周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆续质(zhì)押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的时(shí)间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过在实控人(rén)都(dōu)成为老赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独(dú)善其身？

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