5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募(mù)基(jī)金为代表(biǎo)的机构(gòu)对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局(jú)。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得(dé)增(zēng)持(chí)，持仓(cāng)数量(liàng)占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅(fú)五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对(duì)房(fáng)地(dì)产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首次回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地产(chǎn)行(xíng)业的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的(de)投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二(èr)的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的(de)是，经济圈(quān)判断房地产(cmine是什么词性物主代词，my是什么词性物主代词英语hǎn)已经进入大(dà)分化时(shí)代，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来(lái)分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会(huì)的。但在(zài)这几年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出现了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的(de)进程，还是(shì)人(rén)均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前(qián)居(jū)民(mín)的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增的(de)时代已经过(guò)去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了(le)，但(dàn)不(bù)代表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一(yī)假期归来后日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营业(yè)务为房地产开发(fā)与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地(dì)产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，各(gè)类机(jī)构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的(de)上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的(de)收(shōu)入利润规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一(yī)方(fāng)面是该公(gōng)司(sī)后(hòu)疫情时代出租率复(fù)苏至近年(nián)来(lái)最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在(zài)其中持续驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私(sī)募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也(yě)是连续第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的(de)也(yě)是一(yī)份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第(dì)九位，此外联(lián)袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机(jī)获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的(de)融资成本，优质的(de)开发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运营能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特估，国(guó)央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值(zhí)的(de)修复更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中(zhōng)长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的话，或许还是保利发(fā)展mine是什么词性物主代词，my是什么词性物主代词英语、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为(wèi)光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续(xù)观(guān)察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次(cì)是销售份(fèn)额(é)持续提升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心

mine是什么词性物主代词，my是什么词性物主代词英语　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大(dà)增速的(de)增长。而这些公司也(yě)是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出(chū)现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而(ér)在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在(zài)往下掉(diào)。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城(chéng)市四月(yuè)环(huán)比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而(ér)现(xiàn)在(zài)五月的(de)市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按(àn)照(zhào)现在(zài)的(de)经济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市(shì)场的去(qù)库存压力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半(bàn)年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确(què)定(dìng)性的压(yā)力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少(shǎo)数(shù)的、做得(dé)比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及(jí)个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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