5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代(dài)表的(de)机构(gòu)对于这一(yī)板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央(yāng)企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红(hóng)利时(shí)代已过 精(jīng)耕(gēng)细(xì)作成(chéng)共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募(mù)所持有的(de)房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公(gōng)司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的(de)首次回(huí)升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公(gōng)募对房(fáng)地(dì)产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四(sì)季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环(huán)，且首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进入(rù)大分化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期(qī)的(de)行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情(qíng)里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策(cè)出来去(qù)刺(cì)激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入(rù)到供给(gěi)侧出(chū)清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的提升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行(xíng)业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代表没(méi)有(yǒu)投资机(jī)会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体机构的(de)务(w对角线相等的四边形是什么四边形，对角线相等的平行四边形是什么ù)实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个(gè)股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发(fā)展的主营业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季(jì)度的收入(rù)利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏(sū)至近(jìn)年(nián)来(lái)最高(gāo)，另(lìng)一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì对角线相等的四边形是什么四边形，对角线相等的平行四边形是什么)头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了知名(míng)机构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依(yī)然(rán)在前(qián)十中，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入(rù)十(shí)大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优(yōu)势(shì)，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央(yāng)企地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资(zī)产运营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在(zài)这一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特(tè)估(gū)的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创造持续(xù)现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出(chū)现(xiàn)分(fēn)化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在(zài)三(sān)个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据(jù)房(fáng)企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三(sān)年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏过(guò)程中，还面临着一些不确(què)定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去(qù)库(kù)存压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产(chǎn)以及(jí)其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 对角线相等的四边形是什么四边形，对角线相等的平行四边形是什么