OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波，如今，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前几日(rì)的下跌(diē)走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦(shà)的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目(mù)的原始(shǐ)权益人(rén)相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了(le)应(yīng)急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东(dōng)新区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出(chū)租率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事(shì)件继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级市(shì)场价(jià)格(gé)开始震荡(dàng)走(zǒu)低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前(qián)上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有(yǒu)不同程(chéng)度下跌，8只产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露(lù)张江光大(dà)园项目出(chū)租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因此(cǐ)导致二(èr)级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场(chǎng)内(nèi)资金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二(èr)级(jí)市场价格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价(jià)格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等多重因素(sù)影响，不好判断价(jià)格是不(bù)是已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷(mí)，不少产品(pǐn)年(nián)内(nèi)二级市场(chǎng学生党如何自W，如何自我安抚)跌幅(fú)较大，其(qí)实(shí)有些隐含(hán)收益率高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外(wài)，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行(xíng)董事(shì)高如(rú)星(xīng)对此表(biǎo)示(shì)，若(ruò)张江园区最终能(néng)顺(shùn)利(lì)解决(jué)招(zhāo)商，平稳过度对经营现(xiàn)金流(liú)没(méi)有造成大(dà)的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得(dé)这(zhè)么(me)急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期(qī)本身园区类(lèi)资产就回(huí)调不少了(le)，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是(shì)落到租金收入(rù)受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益人(rén)将继续(xù)密切关注(zhù)哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中披露的张江光大园(yuán)项目出(chū)租(zū)率下降事(shì)项，一度二级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开的业(yè)绩说明会中(zhōng)管理人就相关(guān)事项进行了解释说明，市场信心得(dé)到了一定提(tí)振，二(èr)级市场价格表现也趋于(yú)平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩(kuò)募说明(míng)会上，运营(yíng)团队表示(shì)了对张江光大园项目的(de)信(xìn)心(xīn)，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中(zhōng)的储备租(zū)户正常转化后，项目出(chū)租率(lǜ)将得(dé)到回(huí)升(shēng)。没(méi)想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场各(gè)方的(de)广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目(mù)的原始权益(yì)人相关(guān)负责(zé)人坦(tǎn)言，事发突然确(què)实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一(yī)时间即奔(bēn)赴(fù)现(xiàn)场进行了沟通和核(hé)实工(gōng)作，并同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责人介(jiè)绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向面积超过(guò)了2万方。从意(yì)向储备转化为(wèi)实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通(tōng)过签署租赁意(yì)向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了(le)三(sān)个月履约保(bǎo)证金给了我们(men)一(yī)些(xiē)空间(jiān)，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时(shí)间赛(sài)跑，把这些面积在(zài)短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有(yǒu)的同(tóng)区域的张江光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益人有那么(me)多储备租户，之(zhī)前的空置(zhì)率(lǜ)为(wèi)何(hé)未能得到(dào)解决(jué)。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张(zhāng)江光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化运营(yíng)为(wèi)导向(xiàng)，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调(diào)租和(hé)换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在(zài)市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到(dào)出租率(lǜ)下滑(huá)情(qíng)况没(méi)有得(dé)到及时修复后，张江这(zhè)边也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入(rù)了(le)一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外(wài)，张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)和(hé)张江光大园(yuán)项(xiàng)目在(zài)给租户的分隔(gé)空间(jiān)、交付标(biāo)准、租(zū)金水(shuǐ)平等(děng)方(fāng)面也有一些差异化，张润大厦多是(shì)两千多平的大(dà)平层(céng)，楼的(de)成新度高(gāo)一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平的(de)面积为主，还有一些(xiē)独栋(dòng)形态的物(wù)业(yè)。租户(hù)自身也会有诉求(qiú)，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的(de)不(bù)同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后(hòu)，新(xīn)老资(zī)产(chǎn)的管理人都(dōu)变成了一家，后续(xù)我们(men)在资(zī)源共享和(hé)联(lián)合(hé)营销方面(miàn)能(néng)更加充分发挥(huī)协同效应，相信可以做(zuò)得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人(rén)表示，张(zhāng)江(jiāng)集团(tuán)和(hé)张江高科目前(qián)在(zài)管资产约五百万方，还有一些其他在开发(fā)的储备项(xi学生党如何自W，如何自我安抚àng)目，这些都(dōu)将成为张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上(shàng)市(shì)平台目标的(de)坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们(men)非常重视张江REIT这(zhè)个资本平(píng)台和(hé)它未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我们可能(néng)面(miàn)临了一些突发情况(kuàng)需要(yào学生党如何自W，如何自我安抚)解决(jué)，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三十(shí)年建(jiàn)设发(fā)展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算是(shì)一个(gè)非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有信心排(pái)除万难，尽(jǐn)一切(qiè)可(kě)能化解(jiě)当前突发事件的所有负面影响，维持预(yù)期(qī)和(hé)市(shì)场的(de)信心。”

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